Club Deal Immobilier
Le club deal permet à plusieurs investisseurs de s’associer pour financer une opération immobilière ciblée, souvent de grande envergure. vous mutualisez les risques tout en accédant à des actifs difficiles à atteindre seul.
Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?
Un club deal immobilier est une opération d’investissement collectif qui réunit un nombre restreint d’investisseurs privés ou professionnels, généralement sélectionnés pour leur niveau de patrimoine ou leur profil sophistiqué. L’objectif ? Acquérir ensemble un actif immobilier de grande qualité, souvent inaccessible à un investisseur seul.
Le montage est structuré via une société dédiée (SPV ou SCI), dans laquelle chaque participant détient des parts proportionnelles à son apport. Ce type d’opération permet d’accéder à des biens à fort potentiel (immeubles de bureaux, résidentiels haut de gamme, hôtels, logistique, actifs en restructuration…), tout en mutualisant les risques et en conservant un contrôle maîtrisé.
Contrairement aux SCPI ou aux OPCI, le club deal repose sur une approche opportuniste, ciblée et courte dans le temps, avec un horizon moyen de 3 à 6 ans.
Quels sont les avantages d’un club deal immobilier ?
Le club deal répond aux attentes des investisseurs exigeants, en quête de sens, de performance et de contrôle. Voici les principaux atouts :
Accès à des opérations d’envergure
Le ticket d’entrée mutualisé permet d’accéder à des actifs de plusieurs dizaines de millions d’euros, dans des zones prime, avec un fort potentiel de création de valeur (plus-value à la revente, repositionnement, valorisation locative…). En général, les tickets d’entrée sont de 100 000€.
Approche sélective et sur-mesure
Chaque opération est sélectionnée avec rigueur par des experts (foncières, sociétés de gestion, family offices), avec une due diligence poussée sur l’actif, le marché et le plan d’affaires. Le montage est souvent personnalisé selon les objectifs du groupe d’investisseurs (rendement, fiscalité, timing…).
Perspective de rendement supérieur
Grâce à un levier modéré, une sélection d’actifs opportunistes et une stratégie active de gestion (restructuration, mise en location, revente), les rendements internes visés oscillent entre 8% et 12% par an, selon les projets.
Alignement des intérêts
Les promoteurs ou opérateurs du deal investissent souvent en co-participation, garantissant un alignement fort des intérêts avec les investisseurs privés.
Diversification patrimoniale
En complément d’un portefeuille d’actions, de produits structurés ou d’assurance vie, le club deal immobilier permet de diversifier intelligemment, en s’exposant à une classe d’actif tangible, peu corrélée aux marchés financiers.
Quelles sont les limites et précautions à prendre ?
Comme tout investissement non coté, le club deal immobilier présente certaines contraintes qu’il convient de bien comprendre avant d’investir.
Risque de perte en capital
La valeur de revente de l’actif peut évoluer à la baisse (marché immobilier défavorable, retard dans l’exécution, surcoûts…), affectant le capital investi.
Liquidité limitée
Les parts ne sont pas cotées. La sortie se fait à l’échéance, lors de la cession de l’actif. Il est donc essentiel d’envisager ce placement avec un horizon ferme, sans besoin de liquidité anticipée.
Complexité juridique et fiscale
Chaque opération peut impliquer un schéma juridique spécifique (SCI à l’IS, assurance-vie luxembourgeoise, etc.). L’accompagnement d’un professionnel du patrimoine est
indispensable pour optimiser la structuration, notamment en cas de détention via holding ou via un contrat luxembourgeois.
Sélection du partenaire
Le succès repose en grande partie sur la compétence de l’opérateur immobilier, de la société de gestion et des conseils associés. Il est impératif de s’assurer de leur solidité financière et de leur track record.
À qui s’adresse ce type de placement ?
Le club deal immobilier est réservé à des investisseurs avertis, capables d’évaluer les risques et dotés d’un horizon patrimonial bien défini. Il s’adresse notamment aux profils suivants :
- Chefs d’entreprise souhaitant diversifier une trésorerie excédentaire, hors bilan
- Cadres dirigeants en quête de diversification patrimoniale tangible
- Familles fortunées recherchant un rendement pérenne à fiscalité maîtrisée
- Investisseurs immobiliers expérimentés cherchant à mutualiser les risques et accéder à des projets de plus grande envergure
Pourquoi intégrer un club deal immobilier dans votre stratégie patrimoniale ?
Dans un contexte de volatilité des marchés financiers, de tension sur les rendements obligataires et de pression fiscale croissante, le club deal constitue une alternative crédible et performante.
C’est un vecteur de diversification dynamique, qui permet d’allier :
- Recherche de rendement (TRI cible > 8%)
- Stabilité relative (actifs physiques)
- Optimisation fiscale (holding IS, régime des sociétés à prépondérance immobilière…)
- Co-construction avec des partenaires expérimentés
Exemples non exhaustifs de nos solutions
Vos questions sur le Club Deal Immobilier
Quelle est la différence entre un club deal immobilier et une SCPI ?
Le club deal immobilier est une opération opportuniste, ciblée et de durée limitée, réservée à un cercle restreint d’investisseurs. À l’inverse, une SCPI est un placement mutualisé grand public, avec une durée de détention plus longue et une gestion totalement déléguée. Le club deal offre plus de contrôle, de transparence et souvent des rendements plus élevés, en contrepartie d’un risque plus marqué et d’une liquidité moindre.
Quel est le ticket d’entrée minimum dans un club deal immobilier ?
Il varie selon les opérations, mais se situe généralement entre 100 000 € et 500 000 € par investisseur. Certains projets peuvent accepter des montants inférieurs via des holdings patrimoniales. Ce placement s’adresse donc à une clientèle disposant d’un patrimoine financier conséquent, prête à immobiliser une part de son capital sur le moyen terme.
Quels sont les risques d’un club deal immobilier ?
Les principaux risques incluent : la perte en capital, si la valeur de l’actif diminue à la revente, la liquidité limitée, car la sortie se fait uniquement à l’échéance, le risque d’exécution, si les travaux ou la commercialisation ne se déroulent pas comme prévu, le risque de marché, en cas de retournement du secteur immobilier. D’où l’importance de bien sélectionner le partenaire opérateur et d’intégrer le club deal dans une stratégie diversifiée.
Peut-on loger un club deal immobilier dans une holding ou un contrat d’assurance vie ?
Oui, sous certaines conditions. La détention via holding IS est fréquente pour optimiser la fiscalité des revenus et plus-values. Le club deal peut aussi être structuré via un contrat d’assurance vie luxembourgeois, selon l’ingénierie retenue. Il est crucial d’être accompagné par un expert patrimonial pour sécuriser et optimiser cette structuration.
Trouvons ensemble les solutions qui vous correspondent vraiment.
