Nue-Propriete
L'achat en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier en séparant usufruit et propriété. vous profitez d’une décote à l’achat et récupérez la pleine propriété au terme du démembrement, sans frais supplémentaires.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est un mécanisme d’investissement immobilier basé sur le principe du démembrement de propriété. Ce dispositif consiste à acquérir un bien immobilier en se réservant uniquement la nue-propriété, tandis que l’usufruit temporaire est cédé – le plus souvent à un bailleur institutionnel – pour une durée déterminée, généralement de 15 à 20 ans.
Pendant cette période, l’investisseur ne perçoit aucun loyer mais n’assume aucune gestion locative, fiscalité ou entretien. À l’issue du démembrement, il récupère la pleine
propriété du bien, automatiquement et sans frais supplémentaires.
Autrement dit, il s’agit d’un investissement à prix décoté, permettant de se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans la durée, à moindre coût et sans alourdir sa fiscalité.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
L’atout principal de la nue-propriété réside dans l’optimisation fiscale et la sécurisation patrimoniale. Ce mécanisme est plébiscité par les investisseurs qui souhaitent préparer l’avenir sans pression locative immédiate.
Parmi les principaux avantages :
- Décote d’achat de 30 à 40 % sur la valeur du bien, selon la durée du démembrement.
- Aucune fiscalité pendant la durée de l’usufruit : pas d’impôt sur le revenu, pas d’IFI, pas de taxe foncière.
- Aucune gestion locative ni entretien : l’usufruitier assume intégralement ces obligations.
- Pleine propriété automatique à terme, sans droits à payer.
- Anticipation de la transmission : possibilité de donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit.
- Valorisation mécanique à terme : reconstitution de la pleine propriété sans aléa.
Quelles sont les limites et les points de vigilance ?
Comme tout placement, la nue-propriété n’est pas dénuée de contraintes. Elle implique une immobilisation du capital sur le long terme, sans perception de revenus pendant toute la durée du démembrement. Si l’investissement est réalisé à crédit, il implique un remboursement de dette, sans perception de revenus en face.
Il est donc essentiel :
- D’avoir une capacité financière solide permettant d’investir sans attendre de cash-flow immédiat.
- Sélectionner rigoureusement les biens : emplacement, qualité du bâti, solidité du gestionnaire usufruitier.
- Bien intégrer la nue-propriété dans une stratégie patrimoniale globale, notamment vis-à-vis de l’IFI, de la succession ou des objectifs de revenus futurs.
Par ailleurs, la revente anticipée est possible : la valorisation repose la valeur intrinsèque du bien immobilier liée notamment à son emplacement ainsi qu’à la durée de démembrement restante.
À qui s’adresse la nue-propriété ?
Ce mode d’investissement s’adresse prioritairement aux investisseurs :
- Disposant d’un horizon patrimonial long terme (minimum 15 ans),
- Souhaitant optimiser leur fiscalité, en particulier en matière d’IFI et d’impôt sur le revenu,
- Recherchant un actif défensif, tangible et décorrélé des marchés financiers,
- Soucieux de préparer leur retraite, succession ou transmission de façon anticipée et efficace,
- Ou encore aux chefs d’entreprise en recherche de diversification patrimoniale intelligente, sans alourdissement immédiat de la charge fiscale.
La nue-propriété s’intègre parfaitement dans un schéma d’allocation patrimoniale associant actifs immobiliers, financiers et holdings familiales.
Exemples non exhaustifs de nos solutions
Vos questions sur la Nue-Propriete
Quel est le niveau de risque d’un investissement en nue-propriété ?
La nue-propriété est considérée comme un placement immobilier défensif et peu risqué, à condition de bien sélectionner le bien et le partenaire usufruitier. Le principal risque réside dans la qualité de l’actif (emplacement, construction) et dans le sérieux de l’opérateur. La durée du placement étant longue, une approche sélective et patrimoniale est indispensable.
La nue-propriété est-elle soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
Non. La nue-propriété est totalement exonérée d’IFI pendant toute la durée du démembrement. Seul l’usufruitier est redevable de cet impôt. C’est donc un levier particulièrement efficace pour détenir de l’immobilier sans alourdir sa fiscalité patrimoniale.
Peut-on financer l’acquisition en nue-propriété par emprunt ?
Oui, il est possible de financer l’achat en nue-propriété via un crédit immobilier classique. Cependant, l’absence de revenus locatifs pendant la période de démembrement peut limiter la capacité d’emprunt. Ce montage peut être intéressant dans une logique d’optimisation successorale, notamment en combinant crédit, donation et démembrement.
Qu’advient-il du bien à la fin de l’usufruit temporaire ?
À l’échéance du démembrement, l’investisseur récupère pleinement et automatiquement la pleine propriété du bien, sans coût ni formalité. Il peut alors choisir de le revendre, le louer, l’occuper ou le transmettre. Cette reconstitution sans fiscalité constitue un fort levier de valorisation à long terme.
Trouvons ensemble les solutions qui vous correspondent vraiment.
