LMNP Géré
Le statut de loueur en meublé non professionnel (lmnp) en résidence gérée combine fiscalité avantageuse et gestion simplifiée. vous déléguez l’exploitation à un gestionnaire professionnel tout en percevant des loyers réguliers.
Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle en résidence gérée ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en résidence gérée permet d’investir dans un bien immobilier meublé, confié à un exploitant professionnel via un bail commercial. Ce dernier prend en charge l’exploitation du bien (résidence étudiante, senior EHPAD, tourisme, etc.), garantissant un loyer à l’investisseur, indépendamment du taux d’occupation réel.
C’est une solution immobilière clé en main, qui conjugue rendement locatif, stabilité et optimisation fiscale.
Quels sont les avantages d’un investissement en LMNP gérée ?
Des revenus locatifs sécurisés
La perception des loyers est garantie contractuellement par le bail commercial signé avec l’exploitant. Ce modèle permet de s’affranchir des contraintes classiques de gestion locative (recherche de locataires, vacance, entretien…).
Chez Etsa Patrimoine, nous attachons une importance particulière à la solidité financière et à la qualité opérationnelle des exploitants. Seuls les gestionnaires présentant un historique de gestion éprouvé, une structure capitalistique stable et des taux d’occupation élevés sont retenus dans notre sélection.
Une fiscalité très avantageuse grâce au régime réel
Le régime réel permet à l’investisseur de déduire l’ensemble des charges et d’amortir comptablement le bien immobilier (hors terrain). Contrairement à d'autres régimes fiscaux, cet amortissement n’est pas réintégré à la revente, ce qui permet de neutraliser totalement ou partiellement l’imposition sur les loyers pendant de nombreuses années.
C’est un levier puissant d’optimisation des revenus pour les contribuables fortement fiscalisés, souhaitant se créer un revenu complémentaire ou bien se constituer un patrimoine.
Une solution simple et accessible
Le LMNP géré est une formule clé en main : l’investisseur n’a pas à intervenir dans la gestion quotidienne. Le ticket d’entrée est souvent plus accessible que dans d’autres segments immobiliers, avec des biens disponibles dès 120 000€ et pouvant également atteindre des montant plus significatifs.
Quelles sont les limites et précautions à prendre ?
Comme tout placement, l’investissement en LMNP gérée n’est pas exempt de risques :
- Qualité de l’exploitant : tout repose sur la solidité du gestionnaire. Un exploitant mal sélectionné ou en difficulté financière peut compromettre la régularité des loyers.
- Rigidité du bail commercial : bien que protecteur, le bail engage sur une durée longue, avec des conditions précises. La revente peut dépendre de la qualité du gestionnaire en place.
- Typologie du bien : tous les marchés ne sont pas équivalents. L’emplacement, la demande locative spécifique (étudiants, seniors, touristes) et le dynamisme local doivent être analysés finement.
Chez Etsa Patrimoine, ces dimensions sont systématiquement étudiées pour ne retenir que des programmes viables à long terme.
À qui s’adresse ce type de placement ?
Le LMNP géré est particulièrement adapté aux investisseurs qui :
- Recherchent des revenus stables et peu fiscalisés,
- Souhaitent investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion,
- Disposent d’un horizon de placement moyen/long terme (9 à 15 ans),
- Veulent diversifier leur patrimoine tout en bénéficiant d’un cadre fiscal optimisé.
Il constitue un excellent complément de retraite, un support pertinent dans une stratégie de diversification immobilière, ou un outil d’investissement progressif et maîtrisé pour débuter dans l’immobilier locatif.
Exemples non exhaustifs de nos solutions
Vos questions sur le LMNP Géré
Le LMNP Géré est-il adapté à un chef d’entreprise ou un cadre dirigeant ?
Absolument. Le LMNP Géré est particulièrement pertinent pour les profils souhaitant : générer des revenus complémentaires peu fiscalisés, Préparer leur retraite sans contrainte de gestion, Diversifier leur patrimoine hors des actifs financiers traditionnels, tout en bénéficiant d’une sécurité locative encadrée par un bail commercial. C’est un excellent outil de capitalisation passive, via un dispositif fiscalement efficient.
Quelle différence entre un LMNP classique et un LMNP géré en résidence de services ?
La principale différence réside dans la gestion et le type de bien : En LMNP classique, vous gérez vous-même le bien ou passez par une agence. Le locataire est souvent un particulier. En LMNP Géré, le bien est intégré à une résidence (EHPAD, résidence étudiante, senior etc.), et un exploitant professionnel gère l’ensemble via un bail commercial. Cela offre une grande tranquillité d’esprit et une visibilité sur les loyers.
Les loyers du LMNP Géré sont-ils vraiment défiscalisés ?
Oui, dans la majorité des cas. Grâce au régime réel du LMNP, vous pouvez amortir comptablement le bien immobilier, le mobilier, ainsi que les frais d'acquisition et d'entretien. Cela permet d’effacer la quasi-totalité de l’assiette fiscale des loyers pendant 15 à 20 ans. Il s’agit d’un des rares dispositifs encore ouverts combinant revenus locatifs et absence d’imposition effective.
Que se passe-t-il en cas de revente du bien en LMNP Géré ?
La revente est possible à tout moment, mais doit être anticipée intelligemment. Il existe un marché secondaire actif pour ce type de biens, souvent adossé aux gestionnaires eux-mêmes. Toutefois, la valorisation dépend : de la qualité du bail en cours (et de sa durée restante), de la solidité de l’exploitant,de la fiscalité latente (plus-value, récupération de TVA), et de la rentabilité proposée à l’acquéreur. Un accompagnement patrimonial sur-mesure permet d’optimiser cette étape et d’anticiper les conséquences fiscales.
Trouvons ensemble les solutions qui vous correspondent vraiment.
