Introduction
Investir dans l’immobilier haut de gamme parisien est une opportunité rare. Avec le 91 Champs-Élysées, MIMCO Capital et Foncière Renaissance proposent, via un club deal immobilier, d’accéder à un actif emblématique du Triangle d’Or.
Le club deal immobilier :
Un véhicule collectif pour accéder à des actifs d’envergure
Dans un environnement où l’immobilier haut de gamme devient de plus en plus difficile d’accès, tant en termes de prix que d’opportunités, le club deal immobilier apparaît comme une « réponse sur-mesure » pour les investisseurs avertis. Ce montage consiste à regrouper un nombre limité d’investisseurs autour d’un actif immobilier unique, généralement à fort potentiel de création de valeur.
Chaque investisseur entre au capital du véhicule d’investissement ou souscrit à un produit obligataire dédié, selon la structuration juridique retenue. Ce mécanisme permet d’accéder à des opérations normalement réservées aux institutionnels, tout en bénéficiant d’une approche sélective et professionnalisée. L’objectif : mutualiser les moyens, diversifier les portefeuilles et viser des rendements plus élevés qu’en immobilier traditionnel.
Une stratégie encadrée par des opérateurs professionnels
L’un des atouts majeurs du club deal repose sur la qualité des opérateurs qui en assurent la gestion. Contrairement aux investissements immobiliers en direct, le club deal est souvent piloté par un binôme expérimenté : un asset manager, et un opérateur local en charge de la valorisation.
Ces acteurs assurent la sélection de l’actif, la due diligence juridique et technique, la gestion locative, les travaux de revalorisation, ainsi que la stratégie de cession. Ainsi, l’investisseur délègue l’ensemble des tâches opérationnelles.
À qui s’adresse ce type d’investissement ?
Le club deal immobilier est destiné à une certaine clientèle patrimoniale, souvent composée de chefs d’entreprise, cadres dirigeants, investisseurs fortunés, professions libérales ou entrepreneurs. Le ticket d’entrée, généralement compris entre 100 000 € et 500 000 €.
Ce type d’investissement s’adresse à ceux qui recherchent des projets à fort levier de création de valeur, avec une exposition mesurée au risque. Il convient particulièrement aux patrimoines diversifiés cherchant à accéder à des actifs différenciants.
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Un partenariat stratégique entre MIMCO et Foncière Renaissance
MIMCO Capital : un acteur européen de référence
Spécialiste de l’immobilier de rendement à l’échelle européenne, MIMCO Capital est un groupe indépendant qui s’est imposé comme un acteur incontournable de la valorisation immobilière stratégique. Présent à Paris, Luxembourg et Berlin, il totalise plus de 1,7 milliard d’euros d’actifs sous gestion à travers une large gamme de véhicules d’investissement, allant des SCPI à la dette privée.
Ce qui fait sa force : une capacité à identifier des actifs sous-valorisés dans des secteurs prime, à en débloquer le potentiel locatif ou architectural, puis à les repositionner pour des cessions ciblées. MIMCO dispose d’une expertise intégrée couvrant toute la chaîne de valeur, jusqu’à la revente à des investisseurs institutionnels ou souverains.
Foncière Renaissance : la maîtrise du terrain parisien
Foncière Renaissance est une société indépendante, spécialisée dans l’immobilier tertiaire et la restructuration d’immeubles à Paris. De plus, le groupe revendique plus de 1 milliard d’euros d’actifs immobiliers, ce qui met en lumière son expertise opérationnelle.
Foncière Renaissance se distingue par son ancrage local, sa capacité à obtenir des permis complexes, et sa vision long terme de la valorisation immobilière. Elle mobilise un réseau solide de partenaires (banques, avocats, architectes, entreprises de travaux) et maîtrise l’ensemble du cycle opérationnel, du développement à la sortie.
Une collaboration stratégique à forte valeur ajoutée
Le partenariat de MIMCO Capital et de Foncière Renaissance illustre l’alliance d’une vision stratégique paneuropéenne et une expertise opérationnelle locale. Ce qui permet d’allier structuration financière et savoir-faire opérationnel.
Cette collaboration repose sur une gouvernance partagée et des engagements réciproques. Les deux opérateurs ont déjà travaillé ensemble sur plusieurs dossiers, notamment dans le 2e et 8e arrondissement de Paris, avec des niveaux de valorisation confirmant la pertinence de leur approche conjointe.
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Un actif haut de gamme sur l’avenue la plus prestigieuse d’Europe
Une localisation exceptionnelle dans le Triangle d’Or
Situé au 91 avenue des Champs-Élysées, l’actif bénéficie d’une adresse emblématique, au cœur de ce que l’on appelle le Triangle d’Or parisien. À mi-chemin entre l’Arc de Triomphe et la place de la Concorde, cet emplacement concentre certains des plus hauts flux piétons d’Europe, et accueille les plus grandes enseignes mondiales.
L’environnement immédiat mêle luxe, affaires, tourisme et culture. L’accessibilité est optimale avec trois stations de métro majeures à moins de cinq minutes à pied (Georges V, Franklin D. Roosevelt, Charles de Gaulle – Étoile), ainsi qu’un accès direct au RER A.
Dans un marché aussi tendu que celui des actifs prime parisiens, cette adresse coche toutes les cases recherchées par les investisseurs institutionnels internationaux : visibilité, flux, prestige, connectivité.
Un fort potentiel de revalorisation locative
L’immeuble développe une surface totale de 4 200 m², répartie entre commerces en pied d’immeuble et bureaux en étages. Il est actuellement occupé par trois locataires (entreprises).
La stratégie consiste à optimiser les loyers, notamment sur le retail et à recommercialiser les surfaces disponibles à des niveaux cohérents avec les standards du secteur. Cette revalorisation locative, combinée à un programme ambitieux de CAPEX de 35 M€, doit permettre de repositionner l’actif dans la catégorie des produits core ultra-prime.
Une stratégie de cession ciblant les investisseurs institutionnels
L’ensemble de la stratégie d’asset management est orientée vers une cession à horizon 36 à 60 mois, en bloc, à un investisseur de premier rang, institutionnel ou souverain, à la recherche d’un actif premium.
La valeur cible de revente est estimée à 580 millions d’euros, sur la base d’un loyer stabilisé à 19 M€ et d’un taux de capitalisation projeté à 3,1 %. Cette stratégie vise une marge brute de plus de 91 M€, soit près de 18,5 % du prix de revient.
Cette approche est cohérente avec les attentes des marchés institutionnels, qui continuent de se positionner sur les emplacements les plus sécurisés et les actifs générateurs de cash-flows.
Caractéristiques clés de l’investissement : ce qu’il faut retenir
Une émission obligataire Premium B
L’investissement dans l’opération 91 Champs-Élysées prend la forme d’une émission obligataire de type Premium B. Les obligations offrent un rendement annuel brut de 11 %, non capitalisé, avec un paiement des intérêts in fine, à l’échéance de l’opération.
La durée d’investissement cible est de 36 mois, avec la possibilité pour l’émetteur de prolonger deux fois de six mois, soit une durée maximale de 48 mois. Ce format correspond à une recherche d’horizon moyen terme, permettant de capter le potentiel de revalorisation tout en maintenant une liquidité à moyenne échéance.
Un ticket d’entrée réservé aux investisseurs qualifiés
Avec un ticket minimum fixé à 100 000€, cette opération s’adresse à des profils d’investisseurs spécifiques.
La collecte globale visée pour l’ensemble de l’opération est de 58,5 millions d’euros, répartis en plusieurs tranches. L’émission Premium B constitue la dernière fenêtre d’accès à l’opération, avant la phase active de restructuration et de valorisation.
Pourquoi investir dans cette opération aujourd’hui ?
Une exposition sélective à l’immobilier ultra-prime
L’immobilier prime parisien, et tout particulièrement les Champs-Élysées, constitue un segment extrêmement recherché, historiquement résilient face aux cycles économiques. L’opération du 91 Champs-Élysées offre une exposition directe à un actif emblématique, situé dans un secteur à forte attractivité touristique, commerciale et patrimoniale.
Ce type de bien est inaccessible en direct pour la plupart des investisseurs privés. Le club deal proposé ici permet de s’y positionner avec un montant maîtrisé, tout en bénéficiant d’une stratégie d’asset management rigoureusement pilotée par des professionnels expérimentés.
Un rendement attractif dans un contexte de marché exigeant
Avec un rendement cible de 11 % brut par an, l’émission obligataire Premium B offre une prime de risque significative, au regard du niveau de qualité de l’actif et du professionnalisme des opérateurs.
Ce rendement est justifié par le potentiel de revalorisation locative, la vacance partielle actuelle, et la capacité des opérateurs à repositionner l’actif à son plein potentiel. L’opération est donc conçue pour créer de la valeur sur une période courte, et encadrée.
Quels sont les risques à prendre en compte ?
Risques financiers et absence de liquidité
Comme tout investissement obligataire non coté, cette opération présente un risque de perte en capital partielle ou totale. Le capital investi n’est ni garanti, ni assuré, et son remboursement dépend de la réussite du projet immobilier. De plus, ce type d’investissement nécessite une immobilisation de capitaux sur la durée totale de l’opération (36 à 48 mois).
Les risques de l’opération
L’opération repose sur plusieurs étapes clés, qui peuvent engendrer des retards, surcoûts ou aléas techniques, susceptibles d’impacter le rendement final. Des recours administratifs peuvent également survenir, notamment dans le cadre des autorisations d’urbanisme. Bien que les opérateurs aient l’expérience de ces sujets, une part d’incertitude demeure.
Enfin, l’opération reste exposée aux évolutions macroéconomiques : hausse des taux d’intérêt, repli de la demande locative, ou correction du marché immobilier tertiaire peuvent peser sur la valorisation finale de l’actif. Il faut aussi prendre un compte l’intention des investisseurs dans 3 à 4 ans, pour assurer le succès de cette opération à la revente.
Conclusion
Le 91 Champs-Élysées réunit tous les atouts d’un investissement patrimonial différenciant : une adresse emblématique, un potentiel locatif et une structuration solide. Ce club deal offre une exposition unique à l’immobilier ultra-prime, pilotée par deux acteurs de référence.
