Et si devenir propriétaire n'était plus réservé qu'aux revenus élevés ? Si vous pouviez posséder une propriété sans que cela nécessite de vous endetter durant des années ? Découvrez l'investissement SCPI en démembrement et ses avantages en termes de fiscalité, afin de maximiser le rendement annuel de votre patrimoine.
SCPI en démembrement : définition de concept immobilier
La Société Civile de Placement Immobilier est un dispositif fiscal permettant l'acquisition d'un ou plusieurs biens immobiliers entre plus investisseurs qui se partagent les parts et en délèguent la gestion. Dans le cadre d'une SCPI en démembrement, il existe deux méthodes, le démembrement temporaire et le démembrement viager, stratégies dans lesquelles les investisseurs séparent l'achat immobilier en deux parts : la nue-propriété, (correspondant à un droit de détention) et l'usufruit (correspondant à un droit de jouissance et de perception des revenus).
La durée d'un démembrement est temporaire puisqu'elle peut s'étendre de 3 ans et 20 ans. À noter que dans le cadre d'une SCPI en démembrement, des frais de souscription sont applicables pour les deux parties, à savoir le nu-propriétaire et l'usufruitier.
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Pourquoi investir dans une SCPI en démembrement ?
Les avantages en nue-propriété
L'investissement en nue-propriété est un levier fiscal intéressant pour les épargnants qui veulent préparer leur retraite et ainsi combler la baisse de leurs revenus à venir. C'est également une façon habile d'investir pour ceux qui se voient lourdement imposés par l'impôt sur le revenu et l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).
De manière générale, les avantages de l'investissement en nue-propriété sont les suivants :
- Une fiscalité inexistante : la souscription en nue-propriété permet au propriétaire de ne pas régler d'impôt, car celui-ci ne perçoit pas sa part de loyers pendant la durée du démembrement.
- Une exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les parts de la SCPI.
- Une décote moyenne de 30% du prix d'achat des parts de la SCPI en démembrement.
- Un complément de revenus potentiellement supérieur à l'investissement initial, car à la fin du contrat de démembrement temporaire, l'investisseur récupère l'usufruit des parts et devient aussi plein propriétaire de son investissement en SCPI. Les revenus versés seront ainsi calculés sur un montant nettement supérieur à celui investi initialement.
Les avantages en usufruit
Autre méthode d'investissement au sein d'une SCPI en démembrement, le mode de souscription en usufruit permet à l’investisseur (l’usufruitier) de bénéficier d'un rendement intéressant durant toute la période de démembrement. En effet, qu'il s'agisse d'un bailleur social ou d'une société via sa trésorerie excédentaire, ce type d'investisseurs perçoit chaque mois ou chaque trimestre, des revenus qui correspondent aux loyers de la propriété immobilière, et ce, jusqu'à ce que la période de démembrement arrive à son terme.
Concernant les avantages, souscrire en usufruit donne droit à :
- Un rendement plus attractif que l'investissement en nue-propriété, car les revenus sont perçus dès le début de l'opération immobilière. Cette méthode est donc intéressante pour les sociétés qui souhaitent placer une partie de leur trésorerie.
- Des loyers perçus régulièrement, ce qui permet aux investisseurs de se constituer une trésorerie à plus court terme que la nue-propriété.
- Une accessibilité plus large étant donné que les frais d'acquisition sont plus abordables que pour la nue-propriété, permettant ainsi de démocratiser l'achat immobilier auprès d'un éventail d'investisseurs plus important.
- Des avantages fiscaux grâce à une faible taxation des dividendes notamment dans le cadre des SCPI européennes.
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Notre équipe vous accompagne dans la mise en marche d'une SCPI en démembrement sur tout le territoire national, quels que soient les projets de votre société à court, moyen et long terme. Nous mettons à votre disposition notre expertise ainsi qu'un panel de conseils personnalisés afin d'identifier le placement le plus avantageux en fonction de votre profil d'investisseur.
Que vous soyez à la recherche d'informations complémentaires sur le démembrement viager ou à l'aube d'acheter des parts en nue-propriété, nos experts financiers possèdent les compétences nécessaires pour finaliser vos stratégies d'investissement et ainsi maximiser le rendement général de votre patrimoine!
Jonathan ROSEN
Fondateur Etsa Patrimoine
Conseil en Gestion Privée
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