Les données présentes dans cet article sont issues du bulletin trimestriel CORUM Eurion N.25 (1er trimestre 2026, données arrêtées au 31 mars 2026).
Le cycle monétaire européen s'est stabilisé. Après la phase de resserrement 2022-2023 et la détente engagée depuis 2024, la BCE maintient ses taux directeurs à des niveaux qui redonnent une lisibilité aux marchés immobiliers. Les SCPI, traitées avec méfiance entre 2023 et 2024 du fait des réévaluations brutales subies par plusieurs véhicules historiques, reviennent dans les conversations d'allocation des investisseurs patrimoniaux.
Dans cet ensemble, la SCPI CORUM Eurion occupe une place particulière. Véhicule lancé en 2020 par CORUM Asset Management, il affiche un taux de rendement interne (TRI) de 6,49 % depuis sa création et un taux de distribution 2025 de 5,73 %, au-dessus de son objectif non garanti de 4,5 %. Positionnée exclusivement en zone euro, elle propose une architecture fiscale qui change l'équation pour les investisseurs en tranche marginale d'imposition élevée.
Identité et positionnement de CORUM Eurion
Une SCPI exclusivement zone euro
CORUM Eurion a été immatriculée le 21 janvier 2020 sous le visa AMF n° 20-04. Elle est gérée par CORUM Asset Management, société agréée par l'AMF sous le numéro GP-11000012 et au titre de la directive AIFM. Le véhicule est labellisé ISR.
La thèse d'investissement repose sur un pari simple : les rendements locatifs accessibles dans plusieurs capitales européennes (Dublin, Amsterdam, Lisbonne, Helsinki, Milan, Madrid) restent structurellement supérieurs à ceux du cœur parisien, à qualité de signature locative équivalente. La particularité d'Eurion par rapport à sa grande sœur CORUM Origin tient à son périmètre : uniquement des pays de la zone euro. Conséquence immédiate : pas de risque de change pour l'associé français, contrairement à la SCPI CORUM USA qui porte l'exposition dollar.
Les chiffres clés au 31 mars 2026
À fin mars 2026, le véhicule pèse 1,507 milliard d'euros de capitalisation (prix de souscription), en progression de 2 % par rapport au 1er janvier. Il compte 41 173 associés, dont 1 223 entrants sur le seul premier trimestre 2026, signal d'une collecte qui tient, dans un environnement où certaines SCPI historiques peinent à compenser leurs flux de retraits.
Le prix de la part est de 215 €. Le prix de revente pour un associé sortant est de 189,20 €, correspondant au prix de souscription diminué de la commission de 12 % versée à la société de gestion.
Stratégie de gestion et composition du patrimoine
Une gestion opportuniste, immeuble par immeuble
CORUM se distingue de nombreux gestionnaires par une approche d'acquisition pilotée au cas par cas plutôt que par allocation sectorielle rigide. Les équipes d'investissement arbitrent entre pays et typologies selon le cycle local.
Illustration récente : au premier trimestre 2026, CORUM Eurion a acquis un immeuble de bureaux de 16 500 m² à Lille, loué au groupe BPCE, pour 23,5 millions d'euros avec un rendement à l'acquisition de 7,3 % et un bail résiduel de 7,1 ans. L'arbitrage est à noter : le véhicule, historiquement investi à l'étranger, revient sur le marché français au moment où ce dernier a été corrigé. Lecture contrariante assumée, à l'opposé d'une logique d'allocation mécanique.
Une diversification typologique concentrée sur le bureau
Au 31 mars 2026, la répartition typologique du patrimoine s'établit ainsi (en pourcentage de la valeur) :
- Bureau : 73 %
- Hôtellerie : 11 %
- Industriel et logistique : 8 %
- Commerce : 6 %
- Éducation et loisir : 2 %
Cette concentration sur le bureau appelle un commentaire direct. Entre 2023 et 2025, cette classe d'actifs a été la plus secouée du cycle immobilier européen, sous l'effet conjugué du télétravail et de la remontée des taux. Le pari de CORUM Eurion est clair : miser sur la qualité locative (grands utilisateurs, baux longs) et la sélectivité géographique plutôt que de fuir la classe d'actifs par réflexe.
Une diversification géographique réelle
La répartition par pays est la suivante :
- Pays-Bas : 23 %
- Irlande : 20 %
- France : 20 %
- Italie : 14 %
- Portugal : 9 %
- Espagne : 7 %
- Finlande : 6 %
- Lettonie : 1 %
Soit 80 % du patrimoine à l'étranger, information déterminante pour la lecture fiscale que nous aborderons plus loin.
Qualité locative et durée résiduelle des baux
Trois indicateurs résument la qualité du bail book au 31 mars 2026 :
- Taux d'occupation financier (TOF) : 99,92 %, dont 3,86 % de loyers sous franchise. Seuls 0,08 % des surfaces sont en recherche active de locataire.
- Durée moyenne restant à courir des baux : 6,27 ans, soit jusqu'en juillet 2032 en moyenne. Chiffre élevé qui sécurise la visibilité sur les loyers futurs.
- 120 locataires répartis sur plus d'une trentaine de secteurs d'activité (services financiers, énergie, pharmaceutique, jeux vidéo, vente en ligne, transports).
Le taux de vacance physique de 3,72 % se concentre sur onze locaux identifiés (Dublin, Riga, Rotterdam, Amsterdam), volume maîtrisé à l'échelle du patrimoine.
Rendement cible et performance historique
Un objectif non garanti de 4,5 %, dépassé chaque année
L'objectif de rendement annuel communiqué par la société de gestion est de 4,5 %, non garanti. Depuis la création, ce seuil a été dépassé tous les exercices :
Le TRI depuis création ressort à 6,49 %.
Une lecture critique : la performance repose désormais sur la seule distribution
Les chiffres racontent une histoire en deux temps. Jusqu'en 2022, la performance combinait rendement locatif et revalorisation du prix de part. Depuis 2023, la revalorisation s'est arrêtée : le prix de souscription est figé à 215 € depuis le 1er juillet 2022. La performance globale est désormais strictement égale à la distribution.
Cette observation est essentielle pour un investisseur qui entre aujourd'hui. Contrairement à la communication marketing de certains acteurs du marché, il ne faut pas budgétiser de revalorisation mécanique du prix de part. Le rendement attendu est celui du loyer, point. Dans ce contexte, le dividende prévisionnel 2026 s'établit à 9,68 € par part, soit 4,5 % calculés sur l'objectif non garanti.
Au premier trimestre 2026, le dividende brut versé par part était de 2,88 €, dont 2,45 € de dividende net et 0,43 € d'impôt étranger déjà acquitté par la SCPI au titre des associés, mécanisme clé que nous détaillons dans la section fiscale.
Une collecte qui tient, une liquidité sous contrôle
Indicateur rarement commenté et pourtant central : au 31 mars 2026, aucune part n'est en attente de retrait. 164 833 nouvelles parts ont été souscrites au trimestre, 27 000 retraits ont été compensés par la collecte entrante, 754 cessions de gré à gré ont été enregistrées. Le marché secondaire fonctionne.
Ce point mérite d'être surveillé trimestre après trimestre. Sur plusieurs SCPI concurrentes, le décrochage de la collecte a précédé, parfois de plusieurs mois, l'annonce d'une baisse du prix de part.
Fiscalité de la SCPI CORUM Eurion : l'atout structurel pour les TMI élevées
Le mécanisme des conventions fiscales bilatérales
Les loyers issus d'immeubles situés à l'étranger sont imposés dans le pays de situation de l'immeuble, en application des conventions fiscales bilatérales. Une fois ces impôts acquittés localement, la fiscalité française les neutralise selon deux mécanismes, qui dépendent des conventions : soit par l'octroi d'un crédit d'impôt équivalent à l'impôt français qui aurait été dû (méthode dite de l'imputation), soit par le mécanisme du taux effectif, dans lequel les revenus étrangers ne sont pas imposés en France mais sont pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus.
Conséquence concrète pour un associé français : les loyers étrangers de CORUM Eurion échappent en grande partie aux prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est cette mécanique, et non un avantage commercial, qui change l'équation patrimoniale.
Impact chiffré pour un dirigeant en TMI 41 % ou 45 %
Pour un associé en tranche marginale d'imposition à 45 % détenant une SCPI investie à 100 % en France, la pression fiscale sur le loyer brut atteint 62,2 % (45 % + 17,2 %). Le rendement net de fiscalité est alors durement amputé.
Pour CORUM Eurion, dont 80 % du patrimoine est à l'étranger, la pression fiscale moyenne sur le dividende total se situe généralement dans une fourchette comprise entre 20 % et 30 %, selon la structure géographique et selon que le pays applique la méthode du crédit d'impôt ou du taux effectif. L'écart avec une SCPI 100 % française représente plusieurs centaines d'euros de rendement net par an sur une allocation de 100 000 €.
Ce chiffrage est illustratif. Chaque pays (Pays-Bas, Irlande, Italie, Portugal, Espagne, Finlande, Lettonie) applique sa propre fiscalité à la source. Le rendement net effectif doit être simulé au cas par cas.
Ce traitement fiscal explique pourquoi les SCPI européennes sont devenues un outil patrimonial récurrent pour les investisseurs à forte TMI depuis 2020.
IFI, plus-values et détention via assurance-vie
Les parts de CORUM Eurion détenues par un associé personne physique entrent dans l'assiette de l'IFI. La valeur IFI de référence au 31 décembre 2025 s'élève à 189,20 € par part.
Les plus-values de cession relèvent du régime français des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au taux plein. Les abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, exonération des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € s'apprécie au niveau de l'associé, précision administrative utile pour les associés à parts significatives.
Enfin, CORUM Eurion peut être logée en assurance-vie chez plusieurs assureurs partenaires. Cette détention modifie substantiellement le traitement fiscal et successoral.
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Frais, liquidité et horizon de sortie
Une grille de frais à lire avec attention
Les frais sont structurés de la façon suivante :
- Frais de souscription : 12 % TTC du prix de part, soit 25,80 € sur 215 €. Ils sont prélevés sur la prime d'émission et couvrent la recherche des immeubles et la collecte des fonds.
- Commission de gestion : 12,40 % HT des loyers encaissés en zone euro.
- Commission d'acquisition : 0 %.
- Commission de suivi et de pilotage des travaux : 0 %.
- Commission de cession des parts : 0 €.
- Commission de retrait anticipé : 0 %.
- Commission de cession des immeubles : 5 % TTI du prix de vente net vendeur, uniquement si la plus-value dépasse 5 % du prix de vente.
Point important : les dividendes versés aux associés sont nets de l'ensemble de ces frais. L'objectif de rendement de 4,5 % est lui aussi calculé net de frais sur 100 % du montant investi par l'associé.
Délai de jouissance et TRI d'entrée
L'entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant le règlement intégral de la souscription. Concrètement, un investisseur qui règle sa souscription en avril ne percevra ses premiers dividendes qu'à compter d'octobre. Ce délai de cinq mois à vide doit être intégré dans toute modélisation, en particulier en cas d'acquisition à crédit, où le décalage pèse sur la capacité de remboursement initial.
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H3 : Liquidité et horizon
La durée de placement recommandée est de 10 ans, avec un seuil minimal de 8 ans pour amortir les frais d'entrée. La SCPI est à capital variable : la sortie s'opère à la valeur de prix de revente (189,20 € à date), sous réserve de l'existence de souscriptions équivalentes côté demande. En cas de retournement de collecte, le rachat des parts n'est pas garanti par la société de gestion. Un marché secondaire de gré à gré existe également.
Risques à intégrer avant toute allocation
La grille de lecture d'une SCPI se construit sur quatre zones de risque distinctes.
Le risque de perte en capital : le prix de la part reflète la valeur d'expertise du patrimoine. Un cycle baissier durable sur les valorisations européennes se traduirait mécaniquement par une baisse du prix de part, comme cela s'est produit sur plusieurs SCPI historiques en 2023-2024. CORUM Eurion n'a pas baissé son prix depuis son ajustement de 2022, mais n'a pas non plus revalorisé. Aucun automatisme n'est à attendre dans les deux sens.
Le risque de concentration sur le bureau : 73 % du patrimoine dans une classe d'actifs dont les usages évoluent. La compensation vient de la qualité des baux (6,27 ans de durée résiduelle) et du TOF (99,92 %). Mais la classe d'actifs reste exposée aux cycles d'occupation des bureaux dans les capitales européennes.
Le risque fiscal réglementaire : les conventions fiscales peuvent évoluer. Un durcissement du traitement des revenus fonciers étrangers au niveau français ou européen remettrait en cause une partie de l'avantage structurel décrit plus haut. C'est un point de veille permanent que nous intégrons dans le suivi des allocations clients.
Le risque de liquidité : la SCPI dépend d'un équilibre entre flux entrants et sortants. À date, la dynamique est positive. En cas d'inversion durable, le délai de traitement des demandes de retrait pourrait s'allonger.
L'avis de l'expert Etsa : pour quel profil patrimonial ?
Synthèse critique
Sur la base des données chiffrées et de notre expérience d'accompagnement d'investisseurs privés, notre lecture est la suivante.
Points forts objectifs : une architecture fiscale structurelle qui favorise les TMI à 41 % et 45 %, une diversification zone euro réelle et non marketing, une qualité locative élevée (TOF 99,92 %, baux longs), une gestion CORUM avec un track-record positif 2020-2025 et une discipline d'arbitrage qui tranche avec la gestion allocative classique.
Points de vigilance : une concentration bureau qui représente un pari de cycle, une absence de revalorisation du prix de part depuis 2022 qui doit être intégrée dans la modélisation, un délai de jouissance de cinq à six mois pénalisant pour le TRI d'entrée, une dépendance durable au maintien des conventions fiscales bilatérales.
Verdict : CORUM Eurion est un véhicule pertinent pour la poche immobilière tangible d'un patrimoine diversifié. Ce n'est pas une solution universelle et elle n'a pas vocation à constituer seule l'exposition immobilière d'un investisseur.
Principaux risques
Risque de perte en capital : Tout investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
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