SCPI Corum USA

Introduction

Dans un monde patrimonial de plus en plus interconnecté, les solutions d’investissement capables de conjuguer rendement, diversification géographique et optimisation fiscale se font rares. Corum USA, dernière-née des SCPI de rendement proposées par Corum Asset Management, s’inscrit précisément dans cette niche recherchée par les investisseurs.

Première SCPI française à se positionner quasi-exclusivement sur l’immobilier professionnel aux États-Unis, Corum USA répond à une double logique : capter le potentiel économique de la première puissance mondiale tout en offrant un traitement fiscal particulièrement avantageux pour les contribuables à forte imposition.

Dans cet article, nous vous proposons de décrypter les fondements de cette SCPI atypique : sa stratégie d’investissement, sa répartition sectorielle et géographique, son fonctionnement fiscal unique, ainsi que les profils d’investisseurs pour lesquels elle constitue une réelle opportunité stratégique.

Une SCPI 100% américaine, pensée pour les investisseurs français

Corum USA : fiche d’identité et chiffres clés

Dans un environnement économique où la diversification géographique devient un levier stratégique de gestion de patrimoine, la SCPI Corum USA marque une rupture. Elle propose aux épargnants français une exposition directe au marché immobilier professionnel des États-Unis, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal optimisé. Portée par Corum Asset Management, elle combine innovation financière, vision long terme et efficacité opérationnelle.

Lancée en 2024, Corum USA est la première SCPI française à vocation quasi-exclusive sur le marché américain. Contrairement auxSCPI dites “européennes”, elle assume une orientation claire : 100 % de ses investissements sont réalisés sur le territoire américain, dans une logique de recherche de rendement et de valorisation à long terme.

Chiffres clés (au 3e trimestre 2025) :

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital.

Cette fiche synthétique révèle les fondements du modèle Corum USA : stabilité locative, exposition à une économie robuste, et fiscalité avantageuse. Une proposition taillée pour les investisseurs exigeants, à la recherche de performance ajustée au risque.

Une stratégie internationale ancrée aux États-Unis

Corum USA ne se contente pas d’exister dans un univers international : elle s’y spécialise. 90 à 100 % des actifs sont implantés aux États-Unis, un positionnement inédit sur le marché des SCPI françaises. L’objectif est clair : capter les opportunités d’un marché immobilier profond, dynamique, et structurellement différent de celui de la zone euro.

Les États-Unis offrent plusieurs avantages

• Une économie déconnectée du cycle européen, permettant une vraie diversification conjoncturelle.
• Une devise forte (USD), qui joue un rôle de valeur refuge et de couverture naturelle contre l’affaiblissement de l’euro.
• ‍Un marché immobilier mature, mais encore porteur dans certains segments (santé, logistique, bureaux de nouvelle génération).

Ce positionnement stratégique fait de Corum USA une SCPI “hors-norme” par rapport aux standards du marché. C’est aussi ce qui la rend particulièrement pertinente dans un portefeuille patrimonial déjà exposé à l’immobilier français ou européen.

Une gestion signée Corum Asset Management

La société de gestion à l’origine de cette SCPI, Corum Asset Management, n’en est pas à son coup d’essai. Reconnue pour sa capacité à innover et à anticiper les tendances, elle gère aujourd’hui plusieurs SCPI à succès, dont Corum Origin et Corum Eurion, qui ont toutes deux séduit par leur performance et leur transparence.

Avec Corum USA, le gestionnaire applique une méthodologie éprouvée :

• Une gestion active et opportuniste, s’appuyant sur des équipes sur le terrain aux États-Uni
• Des acquisitions ciblées sur des immeubles de qualité, loués à des locataires solides, sur des baux de longue durée.
• Une volonté d’aligner fiscalité, performance et diversification, en tenant compte des besoins réels des investisseurs patrimoniaux frança

Cette capacité à structurer une offre sur-mesure, adaptée aux enjeux contemporains de la gestion de patrimoine, place Corum Asset Management parmi les rares acteurs capables de concevoir une SCPI aussi ambitieuse sur le marché américain.

Une stratégie d’investissement ciblée sur des actifs résilients et diversifiés

Répartition sectorielle des actifs : cap sur les fondamentaux

Corum USA privilégie quatre grands segments de l’immobilier professionnel, choisis pour leur capacité à générer des revenus réguliers, même en période de ralentissement économique :

• Santé (38 %) : cliniques, centres médicaux, résidences seniors. Ce secteur bénéficie du vieillissement démographique et d’une demande structurelle, peu sensible     aux cycles économiques.
• Bureaux (32 %) : sélectionnés dans des métropoles attractives, ces actifs ciblent des entreprises de taille intermédiaire et grands groupes, avec des baux fermes de longue durée.
• Logistique et locaux d’activités (18 %) : en forte demande avec l’essor du e-commerce, ces immeubles sont loués à des acteurs industriels ou de distribution.
• Commerces (12 %) : principalement des commerces de proximité ou de services essentiels, implantés dans des zones à fort pouvoir d’achat.

Cette répartition équilibrée vise à lisser les risques locatifs tout en maximisant le potentiel de rendement dans un contexte américain inflationniste.

La stratégie d’allocation sectorielle est révisée régulièrement en fonction des cycles économiques et des dynamiques régionales, renforçant l’agilité du portefeuille.

Répartition géographique : focus sur les États dynamiques des USA

Corum USA investit exclusivement sur le sol américain, mais sans se disperser. La sélection géographique repose sur une analyse fine des flux migratoires, de la croissance démographique et de l’environnement économique local.

Répartition géographique au 3e trimestre 2025 :

• Texas : 27 %
      (Houston, Dallas, Austin) – moteur énergétique et technologique.
• Floride : 21 %
      (Orlando, Tampa, Miami) – forte croissance démographique, marché de la santé très actif.
• Californie : 18 %
      (San Diego, Sacramento) – régions à haute valeur locative, malgré une réglementation plus complexe.
• Caroline du Nord : 14 %
      (Charlotte, Raleigh) – pôles économiques émergents, attractifs pour les sièges sociaux.
• Autres États (Géorgie, Illinois, Arizona, etc.) : 20 %
      Diversification secondaire sur des zones à fort potentiel locatif.

Ce choix de zones “pro-business”, en forte croissance, permet à la SCPI de capter une demande locative solide, avec des taux d’occupation élevés et des valorisations à long terme prometteuses.

Le portefeuille est donc structuré autour d'États bénéficiant de dynamiques démographiques et économiques pérennes, évitant les zones plus instables ou spéculatives.

Typologie des actifs sélectionnés et sécurisation des loyers

Au-delà de la localisation et du secteur, Corum USA applique une grille de sélection stricte quant à la qualité des immeubles et des baux :

• Des actifs de taille intermédiaire, souvent compris entre 10 et 50 millions de dollars, offrant un bon compromis entre rentabilité et liquidité.
• Des immeubles récents ou rénovés, conformes aux normes ESG américaines, avec des certifications énergétiques et un bon positionnement locatif.
• Des baux fermes long terme, avec un WALB (Weighted Average Lease Break) de 13 ans en moyenne, assurant une visibilité sur les flux de revenus.

Les locataires sont sélectionnés pour leur solidité financière, avec une priorité donnée aux secteurs peu sensibles aux cycles économiques. Parmi eux : groupes de santé, entreprises industrielles, chaînes de distribution, ou encore institutions locales.

Cette approche permet à la SCPI d’atteindre un taux d’occupation financier de 97,6 %, illustrant la robustesse du portefeuille et la maîtrise du risque locatif.

Fiscalité : un cadre unique pour les contribuables fortement imposés

Revenus de source américaine traités comme capitaux mobiliers

L’un des atouts majeurs de la SCPI Corum USA réside dans son traitement fiscal spécifique, particulièrement avantageux pour les investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est élevée. Contrairement aux SCPI investies en France ou en Europe, dont les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, Corum USA bénéficie d’un statut distinct grâce à sa structuration via des véhicules immobiliers américains de type REIT. Résultat : un passage des revenus dans la catégorie des capitaux mobiliers, avec une fiscalité nettement plus douce.

Corum USA investit majoritairement dans des Real Estate Investment Trusts (REIT), des structures immobilières américaines qui distribuent une grande partie de leurs revenus. Ces flux, après une retenue à la source aux États-Unis, sont considérés en France comme des dividendes de sociétés étrangères, et non comme des revenus fonciers.

Ce point transforme profondément la fiscalité applicable :

• Les revenus ne sont pas soumis à la TMI du foyer fiscal.
• Ils ne supportent ni charges foncières, ni mécanismes complexes de déclaration foncière internationale.
• L’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt correspondant à l’impôt prélevé aux États-Unis, évitant toute double imposition.

Pour les contribuables fortement imposés, l’effet est immédiat : des revenus nets bien plus élevés qu’avec une SCPI classique.

Flat Tax (PFU à 30 %) : levier d’optimisation pour les hauts revenus

Depuis l’instauration du Prélèvement ForfaitaireUnique, les revenus de capitaux mobiliers sont taxés à un taux fixe de 30 %, incluant :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu
• 17,2 % de prélèvements sociaux

Pour un investisseur dans les tranches à 41 % ou 45 %,habitué à subir une fiscalité dépassant 58,2 % sur des revenus fonciers traditionnels, le gain de rendement net est significatif.

Exemple simplifié :

• SCPI française (revenus fonciers) : imposition potentielle entre 47 % et 62 % selon la TMI.
• Corum USA (revenus mobiliers) : 30 % maximum, avec crédit d’impôt permettant de neutraliser l'impôt étranger.

En d’autres termes, Corum USA convertit un revenu immobilier normalement très imposé en un revenu financier optimisé, sans augmenter le niveau de risque réel du sous-jacent. Pour les dirigeants d’entreprise, professions libérales et cadres supérieurs, cet avantage fiscal constitue souvent l’argument décisif.

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IFI et démembrement : comment sortir les parts de l’assiette taxable

Pour les investisseurs soumis à l’Impôt sur la FortuneImmobilière (IFI), la fiscalité des SCPI constitue un enjeu majeur. Par nature, les parts de SCPI sont imposables dans l’assiette IFI à hauteur de la proportion représentée par les immeubles détenus. Mais Corum USA permet plusieurs stratégies d’optimisation :

Le démembrement de propriété

En acquérant la nue-propriété des parts, l’investisseur :

• Sort la valeur des parts de l’assiette IFI,
• Acquière des parts à un prix décoté selon un clé de répartition défini
• Prépare une transmission successorale optimisée.

L’usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) assume seul l’IFI sur la totalité de la valeur, ce qui réduit immédiatement la pression fiscale du nu-propriétaire.

L’intégration en structure IS (holding, SCI à l’IS)

Pour les dirigeants et chefs d’entreprise, il peut être pertinent d’acquérir des parts de Corum USA via :

• Une holding patrimoniale,
• Une SCI à l’IS,
• Ou une structure de trésorerie excédentaire.

Intérêts majeurs :

• L'imposition au taux d’IS (15 % ou 25 % selon les bénéfices générés) peut être plus favorable que le PFU.
• Les revenus restent dans la structure et peuvent être réinvestis, renforçant l’effet boule de neige.

Pour les hauts patrimoines, ces montages offrent une optimisation profonde, tant fiscale que patrimoniale, et doivent être analysés au cas par cas avec un conseiller spécialisé.

Performance et rentabilité : quels objectifs à moyen et long terme ?

Objectif de rendement net(TDVM) et distribution mensuelle

Un investissement en SCPI n’a de sens que s’il s’inscrit dans une double logique : stabilité des revenus distribués et valorisation du capital sur le long terme. Corum USA répond à ces deux critères avec une approche opportuniste sur un marché en bas de cycle, associée à une sélection rigoureuse d’actifs générateurs de loyers. Mais comme tout placement immobilier, la performance s’apprécie dans le temps et doit être mise en regard des risques inhérents.

Dès son lancement, Corum USA a affiché un objectif de taux de distribution (TDVM) de 4,5 %, net de frais de gestion, sur le prix de souscription. Ce rendement reste en ligne avec les meilleures SCPI du marché, tout en intégrant une prise de risque modérée grâce à des baux longs et des locataires solides.

Particularité notable : la distribution est mensuelle, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’un revenu régulier, favorable à la trésorerie et à la planification budgétaire. Pour les profils en phase de consommation de capital ou les dirigeants en reconversion patrimoniale, cette fréquence est un avantage concret.

À noter également, la capacité de la SCPI à ajuster son rendement en fonction des conditions de marché. L’achat d’actifs en période de tension (taux d’intérêt élevés, baisse des valorisations) offre des points d’entrée plus intéressants, susceptibles d’améliorer le rendement locatif brut dès l’acquisition.

H3 : TRI à 10 ans : stratégie d’achat en bas de cycle pour capter la revalorisation

Au-delà du revenu courant, Corum USA s’inscrit dans une logique de création de valeur patrimoniale à long terme. La société de gestion vise un Taux de Rendement Interne (TRI) à 10 ans compétitif, intégrant :

• les loyers perçus sur la période,
• la stabilité des baux (WALB de 13 ans en moyenne),
• et l’appréciation potentielle du prix de part.

Le positionnement actuel de la SCPI sur un marché américain en phase de stabilisation post-remontée des taux est stratégique : il permet d’acheter des actifs décotés, avec des marges de négociation plus importantes et un potentiel de revalorisation lors de la reprise du cycle.

L’objectif est donc clair : acheter bas, encaisser des loyers réguliers, puis revendre ou revaloriser à plus long terme, une fois les conditions de marché redevenues plus favorables.

Risques spécifiques : change euro/dollar, liquidité, frais, SCPI jeune

Comme tout investissement en immobilier international, Corum USA présente des risques qu’il convient de bien comprendre avant de s’engager.

1. Le risque de change euro/dollar

L’un des risques majeurs concerne l’évolution du taux de change. Les loyers sont perçus en dollars américains, puis convertis en euros pour la distribution. Une appréciation de l’euro par rapport au dollar peut réduire le montant distribué en euros. À l’inverse, une baisse de l’euro renforce mécaniquement le rendement.

Corum ne pratique pas de couverture de change systématique, préférant un lissage dans le temps. Il s’agit donc d’un risque assumé, mais potentiellement favorable dans une stratégie long terme de diversification monétaire.

2. La liquidité du placement

Comme toute SCPI, Corum USA est un placement à long terme (10 ans minimum recommandé). En cas de revente anticipée, la liquidité dépend de l’existence d’une contrepartie (investisseurs entrants) et du niveau de collecte. Même si le capital est variable, la revente des parts n’est pas garantie à tout moment.

3. Les frais de souscription et de gestion

La SCPI applique des frais d’entrée (environ 12 %) intégrés dans le prix de part. Ces frais nécessitent un horizon d’investissement long pour être amortis. Les frais de gestion, eux, s’élèvent à environ 15 % des loyers encaissés, un standard dans le secteur.

4. La jeunesse de la SCPI

Créée en 2024, Corum USA est encore en phase de constitution de patrimoine. Cela implique un rythme d’acquisition soutenu et une montée progressive en puissance des performances. Le niveau de risque AMF est actuellement de 4 sur 7, en raison de son exposition internationale et de son historique limité.

Pour quels profils d’investisseurs ?

Contribuables à TMI élevée cherchant une fiscalité allégée

L’un des bénéfices majeurs de Corum USA réside dans son traitement fiscal en revenus de capitaux mobiliers. Contrairement aux SCPI françaises ou européennes qui génèrent des revenus fonciers fortement fiscalisés, Corum USA applique une Flat Tax à 30 % (incluant prélèvements sociaux), bien plus avantageuse pour les contribuables dont la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est à 30 %, 41 % ou 45 %, auquel il faut rajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Ce profil inclut :

• Cadres dirigeants en fin de carrière ou en transition patrimoniale
• Professions libérales à revenu élevé
• Investisseurs déjà exposés aux revenus fonciers (appartements locatifs, SCPI classiques)
• Héritiers ou actionnaires familiaux souhaitant diversifier la fiscalité de leurs flux patrimoniaux

Pour ces profils, Corum USA est un véhicule d’optimisation fiscale, sans recours à l’ingénierie complexe. Il permet de conserver un flux locatif immobilier tout en allégeant considérablement l’impôt sur le revenu.

Patrimoines déjà exposés à la France ou à l’Europe

Corum USA s’adresse également aux investisseurs dont le patrimoine immobilier est déjà bien constitué en France ou en zone euro. Ils y trouveront un vecteur de diversification géographique efficace, permettant de sortir du cycle européen, de s’exposer à une économie plus dynamique, et de bénéficier d’un environnement réglementaire différent.

Bénéfices concrets de cette diversification :

• Décorrélation économique : les États-Unis n’évoluent pas sur le même rythme que l’Europe
• Exposition à la devise dollar : protection partielle contre la dépréciation de l’euro
• Potentiel de croissance sectorielle : santé, logistique, tech... secteurs américains porteurs

Ce type d’exposition peut ainsi rééquilibrer une allocation patrimoniale trop “hexagonale” ou concentrée sur le marché locatif traditionnel, souvent déjà saturé ou fiscalement contraint.

Investisseurs structurant via holding, SCI à l’IS ou démembrement

Corum USA peut également s’intégrer dans une stratégie de structuration patrimoniale avancée, notamment pour les profils disposant d’une société, d’une holding familiale ou d’une SCI à l’IS. Ce montage permet :

• De bénéficier d’un taux d’imposition inférieur au PFU (IS à 15 % ou 25% selon les bénéfices générés)
• De conserver les revenus dans la société pour les réinvestir en capital, sans distribution immédiate
• De gérer efficacement la trésorerie dormante d’une structure commerciale ou patrimoniale

Autre stratégie pertinente : l’achat en nue-propriété des parts de SCPI. Ce dispositif permet de :

• Sortir la valeur des parts de l’assiette IFI
• Préparer une transmission future
• Bénéficier d’une décote à l’entrée sur le prix de la part

Ces montages exigent un accompagnement professionnel, notamment pour valider leur cohérence avec le reste du patrimoine, les flux prévisionnels et les objectifs de long terme.

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Conclusion : Corum USA, une SCPI stratégique pour investisseurs exigeants

Dans un univers patrimonial en quête de diversification, Corum USA s’impose comme une réponse pertinente aux attentes des investisseurs à haut niveau de revenus ou de patrimoine. Son positionnement unique sur le marché immobilier américain, son exposition au dollar, sa stratégie d’acquisition rigoureuse et sa fiscalité optimisée en font un véritable outil de gestion stratégique, bien au-delà d’un simple produit de placement.

Elle coche toutes les cases recherchées par les investisseurs avertis :

• Un rendement net attractif, avec distribution mensuelle
• Une fiscalité allégée grâce au régime des revenus de capitaux mobiliers
• Une diversification géographique et monétaire forte, dans un environnement économique déconnecté de l’Europe
• Une intégration fluide dans des stratégies patrimoniales complexes : démembrement, société à l’IS, holding, etc.

Mais Corum USA n’est pas un produit universel. Elle s’adresse à des profils spécifiques, capables d’appréhender les risques de change, d’accepter un horizon long terme, et de s’entourer de conseils avisés.