Introduction
Iroko Zen bouleverse les codes des SCPI traditionnelles. Sans frais de souscription, à stratégie européenne et au rendement net de 8,32 % en 2024, cette SCPI nouvelle génération attire une clientèle exigeante en quête de performance et de transparence.
Dans cet article, notre cabinet de gestion de patrimoine décrypte les forces d’Iroko Zen en 2025 : stratégie d’acquisition, chiffres clés, sélection d’actifs, approche ESG et profil investisseur. Un guide complet pour évaluer son potentiel dans votre allocation patrimoniale.
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Iroko Zen : un positionnement atypique dans le paysage SCPI
Une SCPI sans frais de souscription : un modèle disruptif
Lancée en 2020, la SCPI Iroko Zen a immédiatement bousculé les codes traditionnels du marché. En supprimant les frais de souscription, elle s’est affranchie d’un modèle économique hérité des SCPI dites “classiques”, souvent critiquées pour leur inertie et leur dilution de performance liée aux commissions d’entrée. Résultat : chaque euro investi est immédiatement placé dans l’immobilier, optimisant la mise au travail du capital dès le premier jour.
Cette absence de frais n’est pas un simple argument marketing. Elle s’accompagne d’une gestion rigoureuse des coûts internes, d’une transparence exemplaire et d’une politique de collecte disciplinée. Contrairement à certaines SCPI de rendement à forte collecte, Iroko Zen s’interdit toute dilution qualitative. Son développement reste indexé sur des opportunités réelles et sélectionnées, et non sur une croissance aveugle du capital.
Un choix qui séduit aussi bien les investisseurs particuliers aguerris que les chefs d’entreprise cherchant à optimiser la trésorerie de leur holding ou société d’exploitation, via une logique de placement court-moyen terme agile et performant.
Une stratégie d’investissement agile, pan-européenne et opportuniste
La SCPI Iroko Zen a très vite affirmé sa différence par son approche multi-pays et multi-actifs. Dès sa création, elle a pris le parti de s’extraire du marché franco-français pour déployer ses investissements à l’échelle européenne. Résultat : à fin septembre 2025, plus de 72 % des loyers proviennent de l’étranger, notamment du Royaume-Uni, des Pays-Bas, de l’Allemagne, de l’Espagne et de l’Irlande.
Cette diversification géographique permet non seulement d’accéder à des rendements locatifs plus attractifs, mais aussi de mutualiser les risques locatifs, fiscaux et macroéconomiques. En période de tension sur le marché français, cette stratégie européenne se révèle particulièrement protectrice.
En parallèle, la SCPI adopte une démarche opportuniste et agile, s’adaptant aux cycles locaux. Elle n’hésite pas à saisir rapidement des opportunités off-market ou à très forte décote, grâce à une gouvernance réactive et une absence de dilution par l’endettement excessif (le ratio de LTV est resté sous les 31 % fin 2025).
Cette stratégie a permis l’acquisition récente d’actifs à haut rendement dans 6 pays différents, tout en maintenant une sélectivité exigeante sur les locataires (enseignes nationales solides ou bailleurs publics) et la qualité des baux (WALB moyen supérieur à 7,6 ans).
Chiffres clés 2025 : rendement, collecte, valorisation
Un taux de rendement net de 8,32 % en 2024 : un haut du panier du marché
La SCPI Iroko Zen s’est imposée comme l’une des SCPI les plus performantes du marché en 2024, avec une Performance Globale Annuelle (PGA) atteignant 8,32 %. Un chiffre qui, rappelons-le, dépasse largement la moyenne des SCPI de rendement observée ces dernières années (souvent autour de 4 à 5 %).
Ce rendement intègre :
- Le dividende net versé aux associés, après fiscalité étrangère prélevée à la source.
- La revalorisation du prix de part, intervenue le 1er août 2025, faisant passer la part de 202 € à 204 €, soit une hausse cohérente avec la progression de la valeur du patrimoine.
Autrement dit, le rendement distribué n’est pas atteint au détriment de la valorisation. Bien au contraire : il repose sur une croissance équilibrée de la valeur de reconstitution du patrimoine, qui atteint désormais 213,65 €, contre une valeur de retrait fixée à 204 €, laissant entrevoir une marge de revalorisation potentielle.
Une hausse de prix de part à 204 € : valorisation cohérente et maîtrisée
Depuis sa création, Iroko Zen a procédé à deux revalorisations de part, en 2022 puis en 2025. Cette dernière, bien que modérée, témoigne d’une gestion prudente et transparente du gestionnaire, qui ne cède ni à la surenchère de valorisation ni à la tentation de “figer” artificiellement le prix de part.
Le prix de souscription de 204 € reste en ligne avec la valeur de retrait, ce qui garantit une liquidité saine et sans décote excessive pour les porteurs souhaitant céder leurs parts. C’est aussi un facteur de confiance pour les nouveaux investisseurs.
La valeur de réalisation quant à elle s’élève à 187,34 €, ce qui traduit un positionnement d’Iroko Zen dans une zone sécurisée de valorisation. L’écart raisonnable entre valeur de réalisation et prix de souscription est le reflet d’un actif immobilier de qualité, acquis avec discipline et sans surpayer le marché.
Une collecte soutenue : plus de 90 M€ investis en 2025 dans 6 pays européens
Loin d’une logique de collecte massive sans vision, Iroko Zen a maintenu en 2025 une dynamique d’investissement sélective et agile. Selon les données du 3e trimestre 2025, ce sont 14 acquisitions qui ont été finalisées dans des marchés européens clés : France, Espagne, Allemagne, Irlande, Pays-Bas et Royaume-Uni.
Cela porte le montant total investi sur l’année à plus de 90 M€ HD, contre 19 M€ en 2024 sur les mêmes zones, témoignant d’un accélérateur stratégique dans la constitution d’un patrimoine européen solide.
Cette montée en puissance n’a pas dégradé les indicateurs fondamentaux :
- TOF (Taux d’Occupation Financier) : 98,1 %
- Durée moyenne des baux : 9,1 ans
- Ratio d’endettement (LTV) : contenu à 30,14 %
- Loyers HT encaissés sur le T3 : 25,5 M€
En résumé, Iroko Zen combine une croissance rapide mais maîtrisée, un rendement attractif et une gestion patrimoniale rigoureuse. Des chiffres qui parlent d’eux-mêmes et qui positionnent cette SCPI dans la catégorie des véhicules les plus dynamiques du marché actuel.
Zoom sur le patrimoine immobilier d’Iroko Zen
Un patrimoine diversifié : zones géographiques et typologies d’actifs
La SCPI Iroko Zen s’illustre par une diversification patrimoniale poussée, à la fois géographique et sectorielle, qui constitue un levier clé de performance et de résilience.
Au 30 septembre 2025, 72 % des loyers perçus provenaient de l’étranger, avec une présence active dans six pays européens : Royaume-Uni, Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Irlande et France. Ce positionnement paneuropéen permet à Iroko Zen :
· D’exploiter des marchés immobiliers plus dynamiques que la France (logistique allemande, commerce britannique, etc.) ;
· De mutualiser les risques locatifs grâce à la diversité des législations et conjonctures économiques ;
· De bénéficier de régimes fiscaux plus favorables, en s’appuyant sur les conventions internationales.
Cette stratégie offre aux investisseurs une exposition rare à l'immobilier européen avec une gestion 100 % déléguée, loin des SCPI traditionnelles trop centrées sur l’Île-de-France.
Côté typologie, Iroko Zen applique une approche multi-actifs, équilibrée entre rendement locatif et usages durables. Fin T3 2025, la composition du portefeuille s’établit comme suit :
· Commerces et retail parks : 33,7 %
· Logistique urbaine et entrepôts : 27,5 %
· Bureaux : 21,4 %
· Éducation & santé : 8,5 %
· Actifs mixtes ou d’activités : 8,9 %
Cette répartition sectorielle assure une stabilité globale du patrimoine : une baisse conjoncturelle dans un secteur est compensée par la robustesse d’un autre. Iroko Zen se positionne ainsi comme une SCPI de conviction, fondée sur une allocation intelligente des risques et des opportunités à l’échelle européenne.
Indicateurs de solidité : TOF de 98,1 %, durée moyenne des baux de 9,1 ans
Au-delà de la diversité géographique et sectorielle, la qualité de gestion du portefeuille se mesure à l’aune de trois indicateurs fondamentaux :
- Taux d’Occupation Financier (TOF) : il atteint 98,1 %, un niveau extrêmement élevé pour une SCPI en forte croissance. Cela montre la capacité de l’équipe de gestion à sélectionner des locataires solides et à maîtriser le turnover.
- Durée moyenne des baux : également appelée WALB, elle s’établit à 9,1 années. Ce chiffre traduit un engagement long terme des locataires, ce qui sécurise la visibilité des revenus locatifs.
- Échéance moyenne des baux : les dernières acquisitions ont renforcé cette solidité, avec des baux fermes de 7 à 19 ans selon les actifs, notamment sur des crèches, des établissements d’enseignement et des commerces prime en Espagne et au Royaume-Uni.
Par ailleurs, le niveau d’endettement maîtrisé (30,14 %) et la capacité à investir sans surpayer les actifs consolident la solidité financière globale d’Iroko Zen. À travers une croissance rapide mais disciplinée, la SCPI continue de construire un portefeuille solide, pérenne et capable de servir un rendement net élevé, tout en limitant les risques structurels.
Sélection d’actifs récents : les acquisitions stratégiques du 3e trimestre 2025
Focus sur le Royaume-Uni : diversification locative et rendement sécurisé
Parmi les acquisitions marquantes du 3e trimestre 2025, le Royaume-Uni s’est hissé en tête des zones d’investissement d’Iroko Zen. En septembre, la SCPI a réalisé deux opérations d’envergure, dans le secteur de l’éducation et du commerce.
Première acquisition : une école privée sous bail ferme de 19 ans, située dans une ville moyenne du sud de l’Angleterre. Le locataire, un opérateur reconnu dans le secteur de l’enseignement secondaire, présente une notation financière solide, et l’actif est éligible à un objectif ESG intermédiaire (notation “en transition”).
Deuxième opération : un retail park de périphérie, occupé par des enseignes nationales (épicerie discount, équipement de maison, restauration rapide), avec des baux allant de 7 à 15 ans. Ces actifs offrent une visibilité locative renforcée et des rendements bruts supérieurs à 6,5 %, dans une zone à fort flux et peu concurrencée.
Ces acquisitions traduisent la volonté d’Iroko Zen de combiner :
- Rendement immédiat grâce à des loyers sécurisés ;
- Diversité sectorielle avec un mix éducation/commerce ;
- Exposition devise maîtrisée, via une couverture GBP/EUR adaptée.
Positionnement en Allemagne et Espagne : entre logistique et commerce urbain
En Allemagne, Iroko Zen a renforcé son portefeuille logistique avec l’acquisition d’un entrepôt urbain à Hanovre, loué à un logisticien régional sur un bail ferme de 10 ans. L’actif est situé à proximité immédiate d’une zone résidentielle dense, ce qui favorise des usages logistiques du dernier kilomètre – un secteur très recherché depuis la montée en puissance du e-commerce.
Côté espagnol, la SCPI a misé sur des commerces de centre-ville à Barcelone et Valence, avec des locataires ancrés localement, proposant des services non délocalisables (optique, santé, restauration). Les rendements sont solides (6 à 6,8 %), les baux négociés pour une durée ferme de 8 à 12 ans, et les prix d’acquisition restent en dessous de la valeur de marché grâce à une forte décote sur l’immobilier commercial secondaire post-Covid.
Cette stratégie témoigne d’une capacité à :
- Exploiter les dynamiques locales (comme la reprise du commerce urbain en Espagne) ;
- Anticiper les mutations sectorielles, notamment en logistique ;
- Acquérir à contre-cycle, dans des zones où d’autres gestionnaires n’osent plus investir.
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Gouvernance, transparence et démarche ESG : les engagements Iroko
Méthode ESG propriétaire : notation Best-in-progress et Best-in-class
La SCPI Iroko Zen ne se contente pas de performer financièrement ; elle s’inscrit également dans une démarche environnementale, sociale et de gouvernance (ESG) structurée et exigeante. Contrairement à certains acteurs qui se contentent d’un vernis “green”, Iroko a développé sa propre méthodologie d’analyse ESG, rigoureuse et documentée.
Chaque actif est ainsi noté selon une double grille :
- Best-in-class : pour les immeubles déjà exemplaires sur le plan énergétique ou environnemental (bâtiments passifs, consommation réduite, labels HQE ou BREEAM).
- Best-in-progress : pour les actifs présentant un fort potentiel d’amélioration via des travaux d’isolation, de gestion des fluides ou de rénovation énergétique.
Fin 2025, 65 % du portefeuille d’Iroko Zen est classé en “transition” (Best-in-progress), preuve d’un engagement actif vers l’amélioration du parc immobilier existant. Le but : accompagner les locataires dans une montée en gamme environnementale, sans pour autant sacrifier le rendement locatif à court terme.
Zéro frais de souscription ≠ absence de gestion : modèle de rentabilité à long terme
Le modèle “zéro frais de souscription” d’Iroko Zen est parfois mal interprété : certains investisseurs y voient une forme de gratuité totale, voire une gestion low-cost. Il n’en est rien. Ce modèle implique au contraire une discipline économique forte du gestionnaire, qui ne prélève ses commissions qu’au fil de la performance réelle des actifs.
La rémunération d’Iroko provient essentiellement :
- Des frais de gestion sur loyers encaissés (10,5 % HT) ;
- D’une commission de suivi des travaux, facturée seulement en cas de réalisation effective.
Cela incite Iroko à :
- Optimiser chaque mètre carré loué ;
- Réduire les vacances locatives ;
- Maximiser les loyers sans compromis sur la qualité des locataires.
Ce modèle crée un alignement d’intérêts fort entre le gestionnaire et les porteurs de parts. Il favorise une approche patrimoniale de long terme, dans laquelle la croissance des revenus repose sur la gestion active et la qualité du patrimoine, et non sur une mécanique de collecte.
En somme, Iroko Zen démontre qu’il est possible d’offrir une SCPI performante, responsable, et économiquement saine, sans transiger sur les exigences ESG ou la transparence vis-à-vis des associés.
Iroko Zen : pour quel profil d’investisseur ?
Une SCPI agile, attractive et transparente pour investisseurs autonomes
Iroko Zen séduit d’abord une nouvelle génération d’investisseurs, plus informée, plus agile, et en quête de véhicules transparents, performants et lisibles. L’absence de frais d’entrée, la politique ESG exigeante, la répartition européenne et la communication trimestrielle détaillée répondent parfaitement aux attentes de ce profil autonome, souvent à l’aise avec les outils digitaux et capable d’arbitrer ses allocations avec discernement.
L’investisseur particulier averti apprécie notamment :
- La liquidité relative, facilitée par l’absence de décote entre prix de souscription et de retrait ;
- Le rendement net élevé, combiné à une stratégie de croissance maîtrisée ;
- L’accès via compte-titres, contrats d’assurance-vie partenaires, ou investissement en démembrement, pour piloter fiscalité et flux selon ses objectifs.
Ce type d’investisseur trouve en Iroko Zen un outil de placement long terme efficace, sans devoir sacrifier souplesse ou performance.
Un outil pertinent pour optimiser la trésorerie d’entreprise ou d’une holding
De plus en plus de dirigeants d’entreprise choisissent d’allouer une partie de la trésorerie excédentaire de leur société d’exploitation ou de leur holding à des supports de rendement stable, peu volatils et fiscalement efficaces. Dans ce cadre, Iroko Zen coche toutes les cases.
Voici pourquoi cette SCPI est pertinente en environnement professionnel :
- Aucun frais de souscription = capital 100 % productif dès le jour 1 ;
- Rendement > 6 % net cible, supérieur à la plupart des placements monétaires ou bancaires ;
- Distribution trimestrielle, permettant d’organiser les flux financiers (remontée de dividendes, gestion du BFR) ;
- Eligibilité à l’amortissement comptable (en comptabilité IS), permettant d’atténuer l’imposition sur les revenus fonciers.
La SCPI peut ainsi intégrer un schéma d’optimisation de trésorerie de holding IS, ou être mobilisée dans une stratégie de capitalisation via une SCI à l’IS, au sein d’un groupe patrimonial plus large.
Une SCPI adaptée aux stratégies de diversification européenne et revenus passifs
Pour les patrimoines déjà bien exposés au marché immobilier français (résidentiel locatif, SCPI classiques, foncières cotées domestiques), Iroko Zen joue un rôle de diversification stratégique immédiate :
- Géographique : avec plus de 70 % des loyers issus de marchés étrangers, l’exposition aux cycles français est atténuée.
- Monétaire : une partie du portefeuille est en devises (GBP, notamment), ajoutant une protection indirecte contre l’inflation importée.
- Typologique : la combinaison bureaux, commerce, logistique, éducation permet de répartir les risques sectoriels.
Enfin, pour les investisseurs en recherche de revenus passifs réguliers, la SCPI Iroko Zen offre un flux de dividendes trimestriels attractif, associé à une gestion totalement déléguée et une gouvernance rigoureuse. Ce qui en fait une solution de choix pour :
- Préparer une retraite (en direct ou via contrat d’assurance-vie) ;
- Délivrer un complément de revenus régulier, y compris dans le cadre d’un démembrement temporaire ;
- Stabiliser un portefeuille global, en y ajoutant une poche immobilière non corrélée aux marchés financiers.
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Conclusion
En quelques années, Iroko Zen s’est imposée comme une SCPI de référence, alliant rendement net élevé, stratégie paneuropéenne agile et transparence totale. Son modèle sans frais de souscription, couplé à une gestion rigoureuse et engagée, répond pleinement aux attentes des investisseurs en quête de performance et de résilience.
Que vous souhaitiez diversifier votre patrimoine, optimiser une trésorerie d’entreprise ou générer des revenus passifs réguliers, cette SCPI innovante constitue un outil patrimonial efficace. Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans l’intégration d’Iroko Zen au sein d’une stratégie sur-mesure, adaptée à vos objectifs financiers et fiscaux.
Principaux risques
Risque de perte en capital : Tout investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
