Lancée fin 2022, Epargne Pierre Europe s’inscrit dans une génération de SCPI qui ne se contentent plus du marché domestique. Dès sa création, son positionnement est clair : investir exclusivement en zone euro pour diversifier les risques et rechercher des rendements attractifs hors du marché français.
Dans un cycle immobilier marqué par la remontée des taux et l’ajustement des valeurs, cette approche européenne prend tout son sens. Elle permet d’arbitrer entre plusieurs économies, plusieurs dynamiques locatives et plusieurs cycles immobiliers.
Plutôt qu’une SCPI opportuniste, Epargne Pierre Europe se présente comme une stratégie structurée, disciplinée et paneuropéenne.
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Epargne Pierre Europe, une SCPI pensée pour capter les opportunités en zone euro
Une création récente dans un cycle immobilier exigeant
Epargne Pierre Europe est immatriculée le 4 novembre 2022.
Son lancement intervient dans un contexte singulier :
- hausse rapide des taux directeurs en Europe,
- revalorisation des rendements immobiliers,
- baisse des prix sur certains segments tertiaires.
Ce timing, souvent perçu comme contraignant, constitue en réalité un avantage stratégique. La SCPI a pu investir dans un marché déjà ajusté, sans supporter les niveaux de valorisation élevés observés en 2021.
Dès 2023 et 2024, elle structure progressivement un portefeuille diversifié. En 2025, elle franchit un cap avec une capitalisation atteignant 559 M€.
Cette montée en puissance rapide traduit une exécution cohérente dans un environnement pourtant complexe.
Le choix stratégique du 100 % zone euro
Contrairement à de nombreuses SCPI historiquement centrées sur la France, Epargne Pierre Europe adopte une approche intégralement européenne.
Au 31 décembre 2025, son patrimoine se répartit entre :
- Espagne
- Irlande
- Allemagne
- Pays-Bas
Ce choix repose sur une logique simple :
diversifier les cycles économiques et mutualiser le risque locatif.
L’exposition couvre des économies complémentaires aux cycles différenciés.
Cette exposition européenne crée un portefeuille moins dépendant d’un seul marché national.
Par ailleurs, les revenus issus d’actifs situés à l’étranger bénéficient des conventions fiscales bilatérales. Les mécanismes de crédit d’impôt permettent d’éviter la double imposition, ce qui peut constituer un levier structurant selon la situation fiscale de l’investisseur.
ATLAND Voisin, un gestionnaire expérimenté
Epargne Pierre Europe est gérée par ATLAND Voisin, société de gestion agréée par l’AMF (n° GP-14000026).
Au 31 décembre 2025, ATLAND Voisin administre 4 SCPI pour une capitalisation globale de 3,68 milliards d’euros.
Ce point est déterminant.
La performance d’une SCPI dépend largement de la capacité du gestionnaire à :
- identifier les bonnes opportunités,
- négocier les conditions d’acquisition,
- sécuriser les flux locatifs,
- arbitrer lorsque nécessaire.
Une ambition claire : conjuguer rendement et résilience
Epargne Pierre Europe vise un objectif de TRI de 5,50 % sur 10 ans (objectif non garanti).
Son ambition repose sur trois piliers :
- Diversification géographique européenne
- Sélection d’actifs générant des revenus immédiats
- Gestion financière sans levier
Dans un marché immobilier en mutation, cette architecture stratégique vise à concilier rendement distribué et solidité patrimoniale.
Chiffres clés 2025 : une montée en puissance rapide
Capitalisation et dynamique de collecte
Au 31 décembre 2025, la capitalisation d’Epargne Pierre Europe atteint 559 M€.
Un an plus tôt, elle s’élevait à 268 M€.
La progression est donc significative.
Sur l’exercice 2025 :
- Collecte brute : 291,9 M€
- Collecte nette : 291,7 M€
Ce niveau de collecte place la SCPI parmi les véhicules les plus dynamiques de sa génération.
Autre point notable :
aucune part n’est en attente de retrait au 31/12/2025.
Cela signifie que les demandes de sortie trouvent immédiatement contrepartie. L’équilibre entre souscriptions et retraits reste sain. Pas de vague soudaine de retraits par les investisseurs. La SCPI reste donc attractif.
Nombre d’associés et croissance du patrimoine
Epargne Pierre Europe compte 15 801 associés fin 2025.
Ils étaient 7 811 fin 2024.
La base d’investisseurs a donc doublé en un an.
Dans le même temps, le portefeuille s’étoffe :
- 27 immeubles
- 54 baux en cours
Cette diversification progressive réduit mécaniquement le risque locatif unitaire.
Chaque nouvel actif renforce la mutualisation des flux.
Prix de part, valeur de reconstitution et stabilité
Le prix de souscription est maintenu à 200 €.
Il reste stable sur 2024 et 2025.
La valeur de reconstitution s’établit à 205,40 € au 31/12/2025.
Autrement dit, le prix de part demeure cohérent avec la valeur patrimoniale estimée du portefeuille.
Dans un contexte où certaines SCPI ont dû ajuster leur prix, cette stabilité constitue un indicateur important.
Elle traduit une acquisition d’actifs à des niveaux maîtrisés et une gestion prudente des valorisations.
Absence d’endettement : un choix de prudence stratégique
Au 31 décembre 2025 :
- Endettement : 0 €
- Taux d’endettement : 0 %
Dans un environnement où le coût du crédit reste élevé en zone euro, l’absence de levier financier protège la capacité distributive de la SCPI.
Elle réduit également la sensibilité aux hausses futures de taux.
Ce choix n’est pas neutre.
Il privilégie la solidité structurelle à la recherche d’un effet d’amplification artificiel de la performance.
Un portefeuille diversifié à l’échelle européenne
Répartition géographique : une exposition européenne équilibrée
Le patrimoine se répartit de la manière suivante :
- Espagne : 33,54 %
- Irlande : 29,14 %
- Allemagne : 27,14 %
- Pays-Bas : 10,18 %
Cette allocation traduit une stratégie assumée : ne pas dépendre d’un seul marché.
L’Espagne représente aujourd’hui le premier axe d’investissement. Le pays offre encore des rendements attractifs sur la logistique et les retail parks.
L’Irlande apporte une exposition à une économie dynamique, portée par les multinationales technologiques et pharmaceutiques.
L’Allemagne reste un pilier industriel et logistique majeur en Europe.
Les Pays-Bas complètent l’ensemble avec un positionnement stratégique sur les flux commerciaux européens.
Répartition sectorielle : équilibre entre rendement et résilience
La diversification sectorielle est tout aussi structurante.
Au 31/12/2025, la ventilation du patrimoine est la suivante :
- Hôtellerie : 31,67 %
- Bureaux : 23,27 %
- Commerces : 20,35 %
- Activités / Entrepôts : 19,30 %
- Santé : 5,41 %
Cette répartition démontre une volonté claire : ne pas surpondérer un segment unique.
L’hôtellerie constitue aujourd’hui la première poche. Elle bénéficie du rebond des flux touristiques européens.
La logistique et les activités captent la croissance des échanges intra-européens.
Les commerces sont principalement positionnés sur des retail parks, souvent ancrés en périphérie, avec des loyers inférieurs aux valeurs de marché.
Les bureaux, quant à eux, restent intégrés dans une logique sélective et internationale, loin d’une exposition massive aux centres d’affaires français.
100 % de taux d’occupation financier
Au 31 décembre 2025, le taux d’occupation financier atteint 100 %.
Cela signifie que l’intégralité des loyers théoriques est effectivement encaissée.
Dans le contexte immobilier actuel, marqué par des tensions sur certains marchés tertiaires, ce chiffre constitue un indicateur de qualité locative.
Il reflète :
- une sélection rigoureuse des actifs,
- une négociation prudente des baux,
- une adéquation entre emplacement et besoin locatif.
Une durée ferme des baux sécurisante
La durée moyenne ferme résiduelle des baux s’élève à 6,7 années.
Une durée ferme élevée offre une visibilité sur les flux futurs.
Elle réduit le risque de rotation locative à court terme.
Elle sécurise la capacité distributive de la SCPI.
Combinée à un TOF de 100 %, cette donnée renforce la lisibilité du cash-flow.
Rendement 2025 : comprendre la performance réelle d’Epargne Pierre Europe
Taux de Distribution 2025 : 6,75 %
Pour l’exercice 2025, le Taux de Distribution brut de fiscalité étrangère s’établit à 6,75 %, identique à celui de 2024.
Le montant total distribué s’élève à :
- 13,50 € brut par part
- 11,07 € net après impôts prélevés à l’étranger
Ce taux est calculé sur la base du prix de part au 1er janvier 2025, soit 200 €.
Maintenir un rendement supérieur à 6,5 % sur deux années consécutives, sans recours à l’endettement, constitue un élément différenciant dans le paysage actuel des SCPI européennes.
Performance Globale Annuelle : une lecture désormais incontournable
Depuis l’évolution méthodologique impulsée par l’ASPIM, la lecture de la performance intègre la Performance Globale Annuelle (PGA).
En 2025, la PGA d’Epargne Pierre Europe ressort également à 6,75 %.
Pourquoi est-elle identique au TD ?
Parce que le prix de part est resté stable à 200 € sur l’année.
La PGA combine :
- le rendement distribué,
- l’évolution du prix de souscription.
L’absence de variation du prix signifie que la performance repose exclusivement sur la distribution.
À noter : la valeur de reconstitution s’élève à 205,40 €, un niveau supérieur au prix de part. Cela indique que le prix de souscription reste cohérent avec la valeur patrimoniale estimée.
Une distribution trimestrielle régulière
La distribution 2025 s’est structurée comme suit :
- T1 : 3,00 € brut
- T2 : 3,00 € brut
- T3 : 3,00 € brut
- T4 : 4,50 € brut (incluant un solde complémentaire)
Le dernier trimestre intègre un ajustement positif, portant le total annuel à 13,50 € brut.
Sur le seul quatrième trimestre, la SCPI a encaissé 6 107 980 € de loyers.
Cette régularité trimestrielle offre une visibilité appréciable sur les flux de revenus.
Cohérence avec l’objectif de TRI à 10 ans
Epargne Pierre Europe affiche un objectif de TRI cible de 5,50 % sur 10 ans (non garanti).
Avec une performance annuelle de 6,75 % en 2025, la SCPI dépasse cet objectif sur l’exercice écoulé.
Il convient néanmoins de rappeler que le TRI intègre :
- les flux distribués,
- le prix d’entrée,
- le prix de retrait,
- l’ensemble des frais.
À ce jour :
- Prix de retrait : 180 €
- Aucune part en attente de retrait
La liquidité primaire reste donc fluide, ce qui contribue à la stabilité du véhicule.
Zoom sur les acquisitions 2025 : l’Espagne au cœur de la stratégie
Ciudad Real : un retail park multi-enseignes à fort ancrage local
En octobre 2025, Epargne Pierre Europe acquiert un retail park de 8 081 m² pour 12,2 M€ acte en main.
L’actif est intégralement loué à 10 enseignes, avec un taux d’occupation de 100 %.
Le site bénéficie :
- d’un bassin de consommation estimé à 340 000 habitants,
- de 300 places de stationnement,
- d’une proximité immédiate avec la gare, générant un flux régulier.
Point stratégique majeur :
les loyers en place sont inférieurs aux valeurs locatives de marché.
Cela réduit le risque de départ des locataires et ouvre un potentiel de revalorisation à terme.
Même si la durée ferme résiduelle moyenne des baux est de 3 ans, l’emplacement et l’attractivité commerciale renforcent la stabilité locative.
Bràfim : un actif logistique rénové et connecté aux grands axes
En décembre 2025, la SCPI investit 15,9 M€ dans un actif logistique de 22 034 m², situé dans l’aire de Tarragone.
Durée ferme résiduelle des baux : 3,4 ans.
Deux éléments structurants ressortent :
- un bâtiment facilement divisible,
- un loyer environ 15 % inférieur à la valeur locative de marché.
Le locataire occupe un rôle clé dans la chaîne d’approvisionnement de son groupe, ce qui renforce l’ancrage opérationnel.
Riudellots de la Selva : logistique et potentiel foncier
Troisième acquisition : un ensemble logistique de 28 189 m², acquis pour 18,3 M€.
Durée résiduelle ferme des baux : 3,9 ans.
Élément différenciant :
une réserve foncière constructible de 9 000 m².
Ce potentiel de développement constitue un levier de valorisation futur, même s’il reste non garanti.
Une stratégie lisible : rendement immédiat et potentiel maîtrisé
Ces trois acquisitions illustrent une ligne directrice cohérente :
- actifs loués dès l’acquisition,
- loyers sous valeur de marché,
- emplacements connectés aux axes logistiques majeurs,
- diversification locative.
Au 31/12/2025, l’Espagne représente désormais 33,54 % du portefeuille.
La montée en puissance sur ce marché n’est pas opportuniste. Elle s’inscrit dans une logique d’arbitrage européen, visant à capter des rendements supérieurs tout en maîtrisant le risque locatif.
Epargne Pierre Europe privilégie ainsi des actifs “core” sécurisés, plutôt qu’une recherche de plus-value spéculative.
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Une SCPI européenne fiscalement intéressante
Revenus étrangers et mécanisme du crédit d’impôt
Les loyers perçus par Epargne Pierre Europe proviennent d’actifs situés en Espagne, en Irlande, en Allemagne et aux Pays-Bas.
Conformément aux conventions fiscales bilatérales, ces revenus sont imposés dans le pays où se situe l’immeuble.
En France, ils bénéficient d’un mécanisme de crédit d’impôt ou d’exonération avec taux effectif selon les pays.
Concrètement :
· La SCPI paye l’impôt étranger et verse le solde à l’investisseur (net de fiscalité étrangère)
· L’investisseur Français ne paye pas les prélèvements sociaux pour éviter le phénomène de double imposition
· La fiscalité restant à payer est égale à : Tranche Margine d’Imposition (TMI) – Taux Moyen (TM), sous forme de crédit d’impôt.
Ce mécanisme, très intéressant permet d’atténuer la pression fiscale globale. En effet, un investisseur détenant des parts de SCPI française aura une fiscalité confiscatoire : Tranche Marginale d’Imposition + Prélèvement sociaux.
Pour les investisseurs avec une TMI à 41%, cela représente : 58,2% soit plus de la moitié des revenus.
PFU et traitement des revenus financiers
Une fraction des revenus provient du placement temporaire de trésorerie.
Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Ils sont soumis par défaut au :
- Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 12,80 %,
- auquel s’ajoutent 17,20 % de prélèvements sociaux,
- soit une fiscalité globale de 30 %.
L’investisseur peut toutefois opter pour le barème progressif si cela lui est favorable.
Cette mécanique reste marginale par rapport aux revenus fonciers, mais elle participe à la structure fiscale globale.
Une dimension patrimoniale à intégrer dans la stratégie globale
La fiscalité d’une SCPI européenne ne constitue pas un simple détail technique.
Elle peut :
- réduire la pression fiscale effective,
- améliorer le rendement net perçu,
- diversifier le risque fiscal pays.
Dans une stratégie patrimoniale globale, cette composante mérite une analyse personnalisée, notamment pour les contribuables situés dans les tranches élevées d’imposition.
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Engagement ISR et création de valeur long terme
Labellisation ISR depuis 2023
La SCPI est labellisée ISR depuis mars 2023.
Ce label implique l’intégration systématique de critères extra-financiers dans :
- la sélection des actifs,
- le suivi du patrimoine,
- la relation avec les locataires.
L’objectif n’est pas uniquement déclaratif. Il s’agit d’identifier les immeubles capables de maintenir leur valeur dans un contexte réglementaire et énergétique de plus en plus exigeant.
Best-in-class vs Best-in-progress : une approche opérationnelle
Chaque actif du portefeuille est évalué selon une grille ESG comprenant :
- 22 critères environnementaux,
- 10 critères sociaux,
- 13 critères de gouvernance.
Les immeubles sont ensuite classés :
- Best-in-class : actifs dépassant la note seuil ESG du fonds,
- Best-in-progress : actifs présentant un potentiel d’amélioration sur trois ans.
Cette méthodologie crée une dynamique d’amélioration continue.
Un actif “Best-in-progress” ne constitue pas une faiblesse, mais une opportunité de revalorisation.
ESG et valorisation long terme : un levier stratégique
La réglementation européenne se durcit et les exigences des locataires institutionnels évoluent rapidement. Dans ce contexte, la performance extra-financière d’un actif devient un facteur déterminant de sa liquidité et de sa valorisation.
Un immeuble mal positionné sur le plan ESG risque une pression sur ses loyers et une moindre attractivité. À l’inverse, un actif performant conserve plus facilement ses locataires et sa valeur dans le temps.
Pour Epargne Pierre Europe, la démarche ISR ne relève donc pas d’un simple affichage. Elle s’intègre pleinement à la stratégie d’acquisition et vise à détenir des actifs résilients, adaptés aux standards européens actuels et futurs.
Conclusion
Trois ans après son lancement, Epargne Pierre Europe confirme la cohérence de son positionnement : diversification paneuropéenne, discipline financière sans levier, rendement soutenu et gestion ISR structurée.
Avec une capitalisation en forte croissance, un taux d’occupation financier de 100 % et un taux de distribution de 6,75 % en 2025, la SCPI s’inscrit dans une stratégie immobilière européenne lisible et maîtrisée.
Pour autant, comme tout investissement immobilier indirect, son intégration doit s’analyser au regard de votre situation patrimoniale, fiscale et de vos objectifs long terme.
Notre cabinet reste à votre disposition pour étudier l’opportunité d’intégrer Epargne Pierre Europe dans votre stratégie globale et vous accompagner dans une allocation cohérente, personnalisée et sécurisée.
Principaux risques
Risque de perte en capital : Tout investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
