Le marché immobilier logistique entre dans une phase plus sélective. Discipline, qualité locative et gestion active deviennent déterminantes.
Avec 1,4 milliard d’euros de capitalisation et un rendement 2025 de 5,49 %, ActivImmo change de dimension. Elle s’installe comme une SCPI logistique mature.
Reste une question essentielle pour un dirigeant :
ActivImmo est-elle un simple produit de rendement ou un véritable outil de structuration patrimoniale en 2026 ?
{{cta-PPSCPI="/cta"}}
ActivImmo en 2026 : chiffres clés et positionnement stratégique
En 2026, ActivImmo n’est plus une SCPI émergente.
Elle est devenue un véhicule patrimonial de taille institutionnelle.
Après sept années de développement soutenu, la SCPI pilotée par Alderan entre dans une nouvelle phase : celle de la maturité stratégique. Les chiffres 2025 confirment ce changement d’échelle.
Une capitalisation désormais institutionnelle
Avec 1,4 milliard d’euros de capitalisation, ActivImmo change de catégorie. Elle s’impose désormais parmi les grandes SCPI spécialisées en logistique.
La SCPI regroupe 29 302 associés et totalise 2 301 353 parts en circulation. Cette profondeur capitalistique renforce sa capacité d’arbitrage et son pouvoir de négociation sur le marché immobilier européen.
Pour un dirigeant, ce point est déterminant.
Une capitalisation élevée améliore la mutualisation du risque locatif et la résilience des flux.
Autre signal positif : aucune part en attente de retrait à fin 2025. La liquidité interne reste donc fluide malgré un contexte immobilier exigeant.
Performance 2025 : stabilité et redistribution de valeur
Dans un marché immobilier en phase d’ajustement, ActivImmo affiche un taux de distribution 2025 de 5,49 %.
La performance globale annuelle ressort également à 5,49 %, intégrant l’évolution du prix de part et les distributions.
Au total, 33,48 € ont été distribués par part en pleine jouissance sur l’exercice.
Cette distribution inclut 1,89 € de plus-values, issues d’arbitrages ciblés.
Le message est clair : la société de gestion ne se contente pas d’encaisser des loyers. Elle pilote activement la création de valeur.
Pour un investisseur fortement fiscalisé, cette part de plus-value peut modifier le rendement net selon la structure de détention.
Une SCPI entrée dans une phase de consolidation
L’année 2025 marque un tournant stratégique.
Au quatrième trimestre, ActivImmo a procédé à 10 millions d’euros de cessions, générant environ 2,4 millions d’euros de plus-value. Ces arbitrages ont principalement concerné des actifs secondaires ou en fin de cycle locatif.
Objectif :
- Réduire la vacance
- Cristalliser la valeur
- Redéployer le capital vers des zones européennes plus dynamiques
La SCPI privilégie désormais l’optimisation du portefeuille plutôt que la croissance rapide à tout prix.
Cette logique de consolidation rassure les investisseurs patrimoniaux. Elle traduit une gestion disciplinée, adaptée à un cycle immobilier plus sélectif.
ActivImmo entre donc dans sa phase la plus stratégique :
moins d’expansion opportuniste, plus d’allocation fine du capital.
Pour un dirigeant recherchant un rendement immobilier professionnel sans gestion directe, ce repositionnement change profondément la lecture du risque.
Une stratégie logistique européenne défensive et opportuniste
ActivImmo repose sur une conviction forte : la logistique constitue l’un des segments immobiliers les plus structurellement porteurs en Europe.
E-commerce, relocalisation industrielle, raccourcissement des chaînes d’approvisionnement, logistique urbaine. Ces tendances soutiennent la demande locative sur le long terme.
Mais la force d’ActivImmo ne tient pas uniquement à son positionnement sectoriel. Elle repose sur une allocation rigoureuse du capital et une diversification géographique maîtrisée.
Répartition sectorielle : dominance logistique
Le portefeuille d’ActivImmo confirme une orientation claire et assumée.
- 51 % en entrepôts logistiques
- 32 % en locaux d’activité
- 9 % en logistique urbaine
- 7 % dans le transport
- 1 % autres actifs
Cette spécialisation apporte de la cohérence stratégique.
Elle évite la dispersion sur des segments moins maîtrisés.
Les entrepôts logistiques représentent le cœur du portefeuille. Ils bénéficient d’une demande soutenue, notamment dans les zones périurbaines et les corridors européens majeurs.
Les locaux d’activité complètent le dispositif. Ils permettent de capter une clientèle PME/ETI industrielle souvent engagée sur des durées longues.
Pour un investisseur, cette structuration sectorielle offre une exposition claire. Il sait précisément sur quelle dynamique économique il se positionne.
Diversification géographique européenne
ActivImmo ne se limite plus au marché français.
Au 31 décembre 2025, la répartition géographique s’établit comme suit :
- 78,1 % en France
- 13,9 % en Espagne
- Exposition complémentaire en Italie, Pays-Bas, Portugal, Allemagne et Irlande
Cette diversification européenne répond à deux objectifs.
D’abord, réduire la dépendance à un seul marché locatif.
Ensuite, capter des opportunités dans des zones où les rendements restent attractifs.
L’Espagne, par exemple, offre encore des spreads intéressants sur la logistique, avec une dynamique économique solide.
Pour un contribuable français fortement imposé à l’impôt sur le revenu, cette ouverture européenne permet d’alléger la pression fiscale.
Pipeline d’investissement 2026 : discipline avant croissance
La société de gestion affiche une feuille de route structurée.
- 45,7 millions d’euros de collecte à investir
- 40,6 millions d’euros de pipeline sécurisé
- 7,5 millions d’euros d’offres envoyées
Ce pipeline traduit une approche méthodique.
La croissance ne repose pas sur une collecte aveugle, mais sur des opérations identifiées et analysées.
Dans un marché immobilier en phase de recalibrage des prix, la discipline d’investissement devient un avantage compétitif majeur.
ActivImmo privilégie aujourd’hui :
- Des actifs bien situés
- Des locataires solides
- Des rendements sécurisés
- Une création de valeur mesurable
Nous ne sommes plus dans une phase d’expansion rapide.
Nous sommes dans une phase d’optimisation stratégique.
Et c’est souvent dans ces moments de transition de cycle que les meilleures décisions patrimoniales se prennent.
Qualité locative et résilience des flux
Dans une SCPI spécialisée, la performance repose d’abord sur la qualité des loyers.
Le rendement affiché importe.
Mais la stabilité des flux compte davantage.
ActivImmo présente aujourd’hui un socle locatif robuste, cohérent avec sa montée en puissance patrimoniale.
Taux d’occupation et solidité locative
Au 31 décembre 2025, le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 92,8 %.
Dans un contexte immobilier marqué par une hausse des taux et une tension sur certains segments tertiaires, ce niveau traduit une vraie résilience.
Le patrimoine génère :
- 77,6 millions d’euros de loyers annuels en place
- 20,9 millions d’euros encaissés sur le seul T4 2025
- 372 locataires
- 463 baux
Cette granularité constitue un point clé.
Plus le nombre de locataires est élevé, plus le risque locatif se dilue.
ActivImmo ne dépend pas d’un nombre restreint d’occupants.
Par ailleurs, 7,2 % des surfaces restent vacantes. La société de gestion a clairement identifié ces actifs comme prioritaires dans sa stratégie d’arbitrage et de re-commercialisation.
Les flux sont mutualisés et sécurisés !
Durée résiduelle des baux : visibilité sur les revenus
La visibilité contractuelle renforce encore cette stabilité.
- WALT : 6,3 ans
- WALB : 3,9 ans
Le WALT mesure la durée moyenne restante des baux jusqu’à leur échéance ferme.
Le WALB mesure la durée jusqu’à la prochaine possibilité de sortie.
Un WALT supérieur à six ans apporte une visibilité appréciable sur les flux futurs.
Dans un environnement où l’incertitude économique reste présente, cette profondeur contractuelle protège le rendement.
Cette prévisibilité facilite la planification patrimoniale. Elle permet d’anticiper les revenus et d’optimiser la stratégie de détention.
Concentration locative maîtrisée
Autre point structurant : la concentration locative reste modérée.
- Le premier locataire représente 6,7 % des loyers
- Les cinq premiers locataires cumulent 16,2 %
Aucun locataire ne pèse de manière excessive dans le portefeuille.
Ce paramètre est déterminant.
Une SCPI trop dépendante de quelques grands groupes s’expose à un risque de choc brutal en cas de départ.
Ici, la dispersion limite ce risque systémique.
La combinaison d’un portefeuille large, d’une durée résiduelle solide et d’une concentration maîtrisée confère à ActivImmo une vraie capacité de résistance.
Distribution, fiscalité et rendement net pour un investisseur fortement imposé
Structure des revenus distribués
En 2025, ActivImmo a distribué 33,48 € par part.
Ces revenus se décomposent en plusieurs catégories :
- Revenus fonciers issus des loyers
- Revenus financiers liés aux liquidités
- Dividendes provenant de participations
- Plus-values issues des arbitrages
Au T4 2025, le dividende brut s’élève à 7,74 €, complété par 1,06 € de plus-value.
La majorité des flux relève toutefois des revenus fonciers.
C’est un point central pour un investisseur fortement fiscalisé.
Les revenus fonciers subissent :
- Le barème progressif de l’impôt sur le revenu
- Les prélèvements sociaux à 17,2 %
- Éventuellement la CEHR pour les hauts revenus
Le rendement brut de 5,49 % peut donc être significativement réduit en détention directe.
Impact de la fiscalité étrangère
ActivImmo détient une partie de son patrimoine en Europe.
Cette exposition entraîne un prélèvement à la source lié à la fiscalité étrangère. Au T4 2025, il s’élève à 0,34 € par part.
Ce prélèvement correspond aux impôts payés à l’étranger par la SCPI pour le compte des associés.
Bonne nouvelle :
Les conventions fiscales internationales permettent d’éviter la double imposition. L’investisseur bénéficiera d’un crédit d’impôt d’une valeur basée sur : tranche marginale d’imposition – taux moyen d’imposition.
Cas pratique : rendement net pour un dirigeant à 45 % + 17,2 %
Prenons un cas fréquent.
Un cadre-dirigeant perçoit les revenus d’ActivImmo en direct, avec :
- Tranche marginale d’imposition : 45 %
- Prélèvements sociaux : 17,2%
La fiscalité totale sur les revenus fonciers atteint alors 62,2 %.
Sur un rendement brut de 5,49 %, le rendement net peut tomber autour de 2 % à 2,2 %, selon la quote-part de plus-values.
Le rendement reste positif.
Mais l’efficacité patrimoniale chute.
Dans ce cas précis, la détention en direct devient rarement optimale.
Détention via holding à l’IS : arbitrage patrimonial pertinent ?
Pour un dirigeant disposant d’une holding patrimoniale à l’IS, l’analyse change radicalement.
Les revenus sont alors soumis :
- À l’impôt sur les sociétés
- Sans prélèvements sociaux
- Avec possibilité de capitalisation interne
Le taux d’IS, selon le niveau de résultat, peut rester inférieur à la fiscalité marginale personnelle.
La détention via holding permet aussi :
- De réinvestir les flux
- D’amortir fiscalement certains frais
- D’optimiser la transmission
Dans une logique de capitalisation à long terme, ActivImmo peut donc retrouver toute sa pertinence.
La clé ne réside pas uniquement dans la SCPI elle-même.
Elle réside dans l’architecture de détention.
Pour un dirigeant, le vrai levier n’est pas le rendement brut affiché.
C’est la structuration fiscale qui transforme ce rendement en performance nette durable.
Marché des parts et conditions d’investissement
Prix de souscription et prix de retrait
Le prix de souscription s’établit à 610 € par part, commission incluse.
La valeur nominale est de 500 €, complétée par une prime d’émission intégrant :
- Les frais d’acquisition immobilière
- La commission de souscription
- Les droits d’enregistrement
Le prix de retrait ressort à 545,34 € à fin 2025.
Cet écart correspond mécaniquement aux frais de souscription. Il implique une vision d’investissement à moyen ou long terme.
Un dirigeant ne doit jamais considérer une SCPI comme un produit de trésorerie court terme.
ActivImmo s’inscrit dans une logique patrimoniale de cycle immobilier.
Délai de jouissance
Le délai de jouissance constitue un paramètre souvent négligé. De manière très concrète il représente le temps que la SCPI va mettre avant d’investir les fonds.
Pour ActivImmo, il correspond au premier jour du sixième mois suivant la souscription et son règlement.
Concrètement, l’investisseur commence à percevoir des revenus environ cinq mois après son investissement.
Ce mécanisme protège les associés existants. Il évite toute dilution immédiate du rendement.
Dans une stratégie de placement anticipée, ce délai doit être intégré dans la planification des flux.
Liquidité et dynamique de collecte
Au quatrième trimestre 2025, ActivImmo enregistre :
- 16,5 millions d’euros de collecte nette
- 27 000 parts créées nettes des retraits
- Aucune part en attente de retrait
Ce dernier point mérite d’être souligné.
Dans un marché immobilier marqué par un ralentissement global de la collecte SCPI, l’absence de file d’attente constitue un signal positif.
La liquidité reste toutefois conditionnée à l’équilibre entre souscriptions et retraits. Comme toute SCPI à capital variable, ActivImmo ne garantit ni la revente ni le retrait.
Pour un investisseur patrimonial, la lecture doit rester structurée :
- Horizon recommandé : 8 à 10 ans
- Logique de rendement progressif
- Acceptation d’une liquidité encadrée
Dans une allocation globale, ActivImmo ne remplace pas des actifs liquides.
Elle complète un patrimoine déjà structuré.
Faut-il investir dans la SCPI ActivImmo en 2026 ?
Synthèse stratégique
ActivImmo présente aujourd’hui plusieurs forces structurelles :
- Une capitalisation institutionnelle de 1,4 Md€
- Une spécialisation logistique cohérente
- Un taux de distribution 2025 de 5,49 %
- Une diversification européenne maîtrisée
- Une gestion active via des arbitrages créateurs de valeur
La SCPI est entrée dans une phase de consolidation. Elle privilégie désormais l’optimisation du portefeuille plutôt que la croissance rapide.
Dans un cycle immobilier en réajustement, cette discipline constitue un avantage compétitif.
Comparaison implicite avec les autres SCPI logistiques
Le marché des SCPI logistiques s’est fortement développé ces dernières années.
Certaines ont privilégié :
- Une collecte très rapide
- Une expansion agressive
- Des acquisitions à des niveaux de valorisation élevés
ActivImmo adopte aujourd’hui une posture plus prudente.
La société de gestion arbitre les actifs secondaires, réduit la vacance et sécurise les flux. Cette approche peut limiter la croissance à court terme, mais elle renforce la solidité à moyen terme.
Pour un dirigeant, la priorité n’est pas la performance spectaculaire.
C’est la robustesse du couple rendement/risque.
Vision à 3 à 5 ans
À horizon 3 à 5 ans, plusieurs éléments peuvent jouer en faveur d’ActivImmo :
- Stabilisation des taux d’intérêt
- Revalorisation progressive des actifs logistiques prime
- Maintien de la demande locative européenne
Si les taux se normalisent, la compression des rendements immobiliers pourrait mécaniquement soutenir les valorisations.
Cependant, la performance dépendra surtout :
- De la capacité à maintenir un TOF élevé
- De la qualité des nouveaux investissements
- De la gestion active des baux arrivant à échéance
ActivImmo dispose aujourd’hui des outils pour piloter cette phase.
Opportunité dans un cycle immobilier en réajustement
Nous ne sommes plus en phase d’euphorie immobilière.
Et c’est précisément ce qui rend 2026 intéressant.
Les cycles immobiliers offrent souvent leurs meilleures opportunités lorsque :
- Les prix se recalibrent
- Les investisseurs deviennent plus sélectifs
- Les gestionnaires disciplinés se démarquent
ActivImmo entre dans cette phase avec :
- Une capitalisation solide
- Un pipeline identifié
- Une stratégie clarifiée
Pour un chef d’entreprise disposant :
- D’excédents de trésorerie
- D’une holding à l’IS
- Ou d’une logique de diversification hors activité professionnelle
La SCPI peut s’intégrer comme un pilier immobilier indirect.
En revanche, pour un investisseur fortement imposé en détention directe sans stratégie fiscale adaptée, le rendement net peut perdre en attractivité.
{{cta-invest="/cta"}}
Conclusion patrimoniale
ActivImmo n’est pas un produit opportuniste.
C’est un outil de structuration.
Elle s’adresse prioritairement aux investisseurs :
- Avec un horizon long
- Capables d’accepter une liquidité encadrée
- Souhaitant mutualiser leur exposition logistique européenne
La clé reste l’architecture de détention.
Bien intégrée dans une stratégie globale, ActivImmo peut jouer un rôle stabilisateur au sein d’un patrimoine entrepreneurial.
Mal intégrée, elle peut devenir fiscalement inefficiente.
En matière de gestion de patrimoine, la différence se fait toujours dans le détail.
