Introduction
Investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux ? C’est exactement ce que propose le dispositif de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), et plus encore dans sa version gérée.
Plébiscité par de nombreux investisseurs patrimoniaux, le statut LMNP géré permet de percevoir des revenus réguliers, peu fiscalisés et sécurisés par un bail commercial.
Dans cet article, découvrez comment fonctionne le LMNP géré, et comment l’utiliser intelligemment.
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Qu’est-ce que le LMNP ? Comprendre les bases avant d’investir
Définition du statut LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien immobilier meublé, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal historiquement attractif. Ce dispositif reste, encore aujourd’hui, une porte d’entrée stratégique dans l’investissement locatif, notamment pour les épargnants cherchant un revenu complémentaire peu fiscalisé.
Pour bénéficier du statut LMNP, certaines conditions doivent être respectées. Dans un premier temps, le bien doit être loué meublé, selon les critères définis, le bailleur ne doit pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel, et les recettes locatives de la location meublée doivent être inférieures à 23 000€ par an, ou bien représenter moins de 50% des revenus globaux de l’investisseur.
Le fonctionnement fiscal du LMNP
L’un des atouts majeurs du dispositif LMNP est sa fiscalité flexible, qui permet de choisir entre deux régimes d’imposition des revenus locatifs :
Le régime micro-BIC
Attribué automatiquement si les recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an, ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers déclarés, mais n’offre pas de déduction réelle des amortissements.
Le régime réel simplifié
Permettant de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, etc.) ainsi que l’amortissement du bien, ce régime favorise un résultat fiscal moindre, ce qui implique une réduction des impôts sur les loyers pendant une certaine période.
Mais attention, depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Ainsi, la base taxable augmente fortement à la revente, et l’imposition peut devenir plus lourde, notamment sur les stratégies patrimoniales à court ou moyen terme.
En revanche, les abattements concernant la durée de détention (à partir de 6 ans pour l’impôt, 22 ans à 30 ans pour les prélèvements sociaux) continuent de s’appliquer. Ainsi, le dispositif LMNP reste avantageux pour les investisseurs qui conservent leur bien sur le long terme.
LMNP Géré : une version optimisée de l’investissement
Qu’est-ce que le dispositif LMNP Géré ?
Le dispositif LMNP géré est une déclinaison du statut LMNP, appliqué à des biens situés dans des résidences de services. L’investisseur acquiert un bien meublé au sein d’une résidence exploitée par un gestionnaire professionnel via un bail commercial.
Le LMNP géré peut s’appliquer à plusieurs catégories de résidences : de la résidence étudiante, aux résidences séniors, en passant les résidences de tourismes jusqu’aux EHPAD.
Le bail commercial engage le gestionnaire à verser un loyer fixe, que le logement soit occupé ou non. En échange, ce dernier prend en charge la gestion complète du bien.
Le dispositif LMNP géré s’adresse donc aux investisseurs recherchant une solution clé en main.
Avantages du LMNP Géré
Le statut LMNP géré cumule les avantages fiscaux du LMNP et la sécurité d’une gestion professionnelle. Les principaux atouts sont, des revenus réguliers et sécurisé, notamment à l’aide du bail commercial et une absence de gestion locative à gérer.
Mieux encore, le statut LMNP géré aborde une fiscalité optimisée dans le cadre d’une vision long terme, avec le choix du régime réel (attention à la réintégration des amortissements). De plus, lors de l’achat du bien immobilier, le statut LMNP géré autorise la TVA récupérable de 20%, si certaines conditions sont réunies.
C’est donc une solution de rente attractive, en particulier pour les investisseurs à la recherche de revenus passifs réguliers, sans les contraintes de la location classique.
Pourquoi intégrer le dispositif LMNP géré dans une stratégie patrimoniale ?
Un outil de diversification
Le dispositif LMNP géré constitue un véritable pilier de diversification patrimoniale. Il permet d’investir dans l’immobilier, hors résidence principale, tout en échappant à la gestion classique.
À la différence de l’immobilier nu, le LMNP offre une exposition à l’économie de services. Ces secteurs répondent à des besoins structurels de la société, peu corrélés aux marchés financiers. Intégrer un LMNP géré dans son portefeuille permet ainsi de répartir les risques tout en se développant un patrimoine immobilier.
Préparer sa retraite ou générer des revenus complémentaires
Le LMNP géré répond parfaitement aux objectifs de revenus complémentaires. Grâce au bail commercial et à l’amortissement comptable, les loyers perçus peuvent être faiblement fiscalisés pendant de nombreuses années.
Cet investissement devient ainsi une source de rente régulière.
Transmission facilitée et structuration patrimoniale
Le LMNP géré peut être intégré dans des stratégies de transmission ou de structuration familiale. Il est possible d’opter pour le statut LMNP géré dans le cadre d’un démembrement de propriété, afin d’optimiser la donation tout en conservant les revenus, par exemple. C’est aussi un statut à la fiscalité avantageuse lors d’une détention longue, permettant de se développer un patrimoine.
C’est un outil adaptable, utile à chaque étape de la vie patrimoniale.
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Quels sont les points d’attention du LMNP Géré ?
Le choix du gestionnaire et de son bail commercial
Le principal risque du dispositif LMNP géré repose sur le gestionnaire de la résidence. En effet, c’est lui qui garantit le versement des loyers à travers le bail commercial. Il est donc important d’étudier en détail le bail du gestionnaire pour anticiper les risques.
La vision de revente
Le marché secondaire du LMNP géré est plus étroit que celui de l’immobilier résidentiel classique. Il peut être plus long et complexe de revendre un bien LMNP, car l’acheteur devra accepter les conditions du bail en cours, et le rendement proposé.
De plus, la fiscalité 2025 rend la revente potentiellement plus coûteuse, le LMNP géré est donc à envisager comme un placement de long terme, non comme un produit spéculatif. En revanche, il existe bel et bien un marché secondaire actif avec des acteurs spécialisés sur le sujet.
Conclusion
Le dispositif LMNP géré reste en 2025 une solution d’investissement pertinente, et rentable, particulièrement adaptée à celles et ceux qui souhaitent générer des revenus passifs sans gérer leur bien au quotidien. Certes, la réforme fiscale vient rééquilibrer le dispositif, notamment à la revente. Mais bien intégré dans une stratégie patrimoniale globale, le LMNP conserve ses atouts majeurs.
