Le 70ᵉ anniversaire du donateur agit comme une bascule fiscale binaire. Avant ce seuil, la valeur taxable de la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété ; au lendemain de cet anniversaire, elle passe à 70 %. Soit dix points d'assiette supplémentaires qui ne se rattrapent jamais. Pour un dirigeant ou un cadre dont le patrimoine est consolidé, la donation en nue-propriété avant 70 ans ouvre une fenêtre d'arbitrage qui ne se rouvrira pas.
Cet article expose le mécanisme civil et fiscal, les actifs qui se prêtent au démembrement, les contreparties juridiques et les profils pour lesquels le dispositif fait sens. Il intègre les évolutions récentes, durcissement du quasi-usufruit par la LF 2024 et resserrement du Pacte Dutreil par la LF 2026, qui redessinent l'usage du démembrement à titre gratuit.
Le mécanisme juridique du démembrement et de la donation en nue-propriété
Distinction usufruit et nue-propriété
Le démembrement de propriété sépare le droit de propriété en deux composantes. L'usufruitier dispose du fructus (perception des revenus) et de l'usus (usage du bien). Le nu-propriétaire détient l'abusus (droit de disposition).
Pratiquement, un parent qui donne la nue-propriété d'un immeuble locatif à son enfant conserve les loyers, l'usage potentiel du bien et les obligations fiscales attachées aux revenus. L'enfant reçoit un droit futur, sans contrepartie de gestion immédiate. À l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire.
La valorisation par le barème de l'article 669 CGI
Le calcul fiscal de chaque démembrement repose sur le barème de l'article 669 du CGI, inchangé depuis la loi de finances 2004 et confirmé en 2026. La répartition entre usufruit et nue-propriété suit l'âge de l'usufruitier au jour de la donation, par tranches décennales :
La reconstitution gratuite de la pleine propriété
L'article 1133 du CGI pose le principe central de l'opération : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété, à l'extinction de l'usufruit, ne donne ouverture à aucun droit de mutation. Seule la valeur de la nue-propriété au jour de la donation a été taxée. La valorisation de l'usufruit, la croissance ultérieure du bien et la part transmise par décès échappent à toute fiscalité de mutation supplémentaire.
C'est le ressort économique du démembrement à titre gratuit : transmettre demain, en payant aujourd'hui sur une assiette réduite.
Pourquoi le cap des 70 ans pèse autant : décryptage fiscal
Le saut d'assiette à 70 ans révolus
L'effet est mécanique. Soit un actif d'une valeur de 1 000 000 € donné en nue-propriété à un enfant :
- À 65 ans révolus (tranche 61-70) : base taxable = 600 000 €
- À 71 ans révolus (tranche 71-80) : base taxable = 700 000 €
Sur la même donation, l'écart d'assiette atteint 100 000 €. Appliqué au barème des droits de mutation en ligne directe, qui taxe à 30 % la tranche comprise entre 552 324 € et 902 838 €, le surcoût en droits dépasse 30 000 € pour une donation différée de six ans. Sur des patrimoines plus importants ou des donations multiples, le différentiel se chiffre rapidement en centaines de milliers d'euros.
L'articulation avec l'abattement parent-enfant
L'article 779-I du CGI accorde un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, rechargeable tous les 15 ans (art. 784 CGI). Cet abattement s'impute en priorité sur la base taxable de la donation.
Pour reprendre l'exemple précédent à 65 ans : base de 600 000 €, abattement de 100 000 €, base nette taxable de 500 000 €. Avec deux parents donateurs (donation conjointe), chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, soit 200 000 € au total. La base nette tombe alors à 400 000 € (si la donation est répartie de manière conjointe).
L'intérêt stratégique d'une première donation avant 70 ans tient à un double effet : assiette réduite par le barème 669, et purge d'un compteur d'abattement qui sera de nouveau utilisable 15 ans plus tard. Si une seconde donation est envisagée à cet horizon, le donateur aura souvent franchi le cap des 70 ans, mais le compteur sera reparti à zéro.
L'abattement temporaire de 100 000 € de la LF 2025 — à ne pas confondre
La loi de finances 2025 a instauré un abattement supplémentaire de 100 000 € par donateur et par donataire, cumulable avec l'abattement de droit commun et avec le don familial de sommes d'argent (art. 790 G CGI). Plafond global : 300 000 € par donataire, tous donateurs confondus.
Conditions strictes :
- Don en numéraire uniquement
- Affectation imposée : acquisition ou rénovation de la résidence principale du donataire, ou création/reprise d'entreprise
- Dispositif applicable aux donations effectuées jusqu'au 31 décembre 2026
Ce dispositif ne concerne donc pas la donation en nue-propriété, qui porte sur un actif productif et non sur du cash affecté, mais il mérite d'être positionné comme un outil parallèle dans une stratégie de transmission anticipée. Combiner les deux mécanismes (NP sur immobilier + don numéraire affecté à la résidence principale) peut produire des effets puissants sur deux générations.
Quels actifs transmettre en nue-propriété : stratégie de gestion
Immobilier locatif et résidence secondaire
L'immobilier locatif constitue le terrain naturel du démembrement. Le donateur usufruitier conserve les loyers, déclarés en revenus fonciers et soumis à l'IR + prélèvements sociaux. Le nu-propriétaire n'a aucune charge fiscale courante. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété ; la plus-value latente accumulée pendant la durée du démembrement n'est pas taxée à ce titre, et le calcul de la plus-value lors d'une cession future tient compte du prix d'acquisition d'origine.
Vigilance : la répartition des charges entre usufruitier (entretien courant, art. 605 du Code civil) et nu-propriétaire (grosses réparations, art. 606 du Code civil) est une source classique de friction. Une convention de démembrement, signée à l'occasion de la donation, fixe les règles du jeu et limite le risque d'indivision conflictuelle.
Parts de SCPI et démembrement temporaire
La nue-propriété de parts de SCPI offre un véhicule particulièrement lisible pour démembrer un patrimoine financier sans renoncer aux revenus. Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucune distribution et n'est donc pas exposé à la fiscalité des revenus fonciers correspondants. Il n'est pas non plus redevable de l'IFI sur cette poche, l'usufruitier restant seul assujetti sur la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI).
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Titres de société et articulation avec le Pacte Dutreil
Pour un chef d'entreprise, la donation en nue-propriété des titres d'une société opérationnelle couplée à un engagement Dutreil cumule deux effets : l'abattement de 75 % sur la valeur taxable (art. 787 B CGI) et la réduction d'assiette par le barème 669.
Sur une participation de 5 M€ donnée en nue-propriété à 65 ans :
- Base 669 : 5 M€ × 60 % = 3 M€
- Abattement Dutreil 75 % : 3 M€ × 25 % = 750 000 €
- Abattement parent-enfant (1 enfant, 1 parent) : 750 000 € − 100 000 € = 650 000 € de base nette
L'effet combiné reste massif. Mais la LF 2026 a durci les conditions Dutreil, applicables aux transmissions à compter du 21 février 2026 :
- Engagement individuel porté de 4 à 6 ans : la durée totale de stabilité atteint désormais 8 ans (3 ans collectif + 6 ans individuel, ou 6 ans en cas d'engagement collectif réputé acquis)
- Exclusion de l'assiette exonérée des actifs non strictement professionnels : logements non affectés à un usage professionnel, objets d'art, véhicules de tourisme, bijoux. Les holdings patrimoniales qui détenaient ces actifs « somptuaires » voient leur assiette éligible se réduire
- Renforcement des conditions des holdings animatrices : nécessité de démontrer une animation effective (stratégie, contrôle, services rendus aux filiales)
Conséquence : le couple NP + Dutreil reste l'un des dispositifs les plus efficients pour transmettre une entreprise familiale, mais sur un périmètre d'actifs plus étroit et au prix d'une stabilité accrue. L'arbitrage doit être conduit avec le notaire et l'avocat fiscaliste avant d'engager la signature.
Liquidités et quasi-usufruit : la limite posée par l'article 774 bis CGI
C'est le point qui a profondément modifié l'usage du démembrement depuis la LF 2024.
L'article 774 bis du CGI, en vigueur pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, dispose que la dette de restitution née d'un quasi-usufruit sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible de l'actif successoral. Le montage « donation de la nue-propriété d'une somme d'argent avec réserve de quasi-usufruit pour le donateur » perd donc son avantage successoral central : la créance de restitution ne vient plus minorer la base taxable au décès.
Trois exceptions limitatives subsistent, où la dette de restitution demeure déductible :
- Quasi-usufruit constitué sur le prix de vente d'un bien préalablement démembré (à condition que le démembrement n'ait pas été conçu dans un objectif principalement fiscal)
- Quasi-usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 du Code civil)
- Quasi-usufruit issu d'un avantage matrimonial ou d'une convention entre époux (art. 1094-1, 1515 du Code civil)
En pratique, donner la nue-propriété d'une somme d'argent à un enfant ne présente plus l'efficience fiscale d'avant 2024. Le démembrement de liquidités doit aujourd'hui passer par un actif intermédiaire (parts de SCPI, contrat de capitalisation démembré, immobilier) avant d'envisager une vente ultérieure dont le prix pourrait être placé sous quasi-usufruit conventionnel.
Risques, contreparties et horizon de sortie
Irrévocabilité de la donation
Hors les cas légaux de révocation — ingratitude, survenance d'enfant, inexécution des charges (art. 953 et suivants du Code civil) — la donation est définitive. Le donateur ne peut revenir sur l'acte, ni récupérer la pleine propriété de l'actif transmis. Cette irrévocabilité conditionne le choix de l'actif : il faut être certain de ne pas avoir besoin de liquider le bien démembré au cours de sa vie.
Conflits de gestion entre usufruitier et nu-propriétaire
L'usufruitier décide seul de l'usage du bien, mais ne peut l'aliéner sans le concours du nu-propriétaire (art. 595 du Code civil). Si l'enfant nu-propriétaire refuse de signer un acte de vente, ou s'oppose à des travaux d'amélioration, l'usufruitier se retrouve juridiquement bloqué. La convention de démembrement signée à l'origine (fixant les règles d'arbitrage en cas de désaccord, la répartition des charges, les conditions d'une éventuelle vente) limite ce risque sans le supprimer totalement.
IFI et fiscalité courante : qui paye quoi
L'article 968 du CGI pose un principe clair : les biens grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. La donation en nue-propriété à ses enfants ne diminue donc pas l'assiette IFI du donateur tant qu'il vit.
Trois exceptions limitatives autorisent une répartition entre usufruitier et nu-propriétaire (chacun déclarant la valeur de son droit selon le barème 669) :
- Usufruit légal du conjoint survivant
- Vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, à condition que l'acquéreur ne soit pas l'une des personnes visées à l'article 751 du CGI
- Donation ou legs en faveur de l'État, des collectivités, d'établissements publics administratifs ou d'associations/fondations reconnues d'utilité publique
La donation en nue-propriété aux enfants n'entre dans aucune de ces exceptions. L'usufruitier conserve donc l'intégralité de la charge IFI tant qu'il vit, ainsi que la fiscalité des revenus produits par le bien démembré.
Horizon de sortie et liquidité de la nue-propriété
La nue-propriété est un actif illiquide. Sa revente avant extinction de l'usufruit suppose l'accord des deux titulaires et fait l'objet d'une décote de marché conforme au barème (ou parfois plus, selon l'âge de l'usufruitier et la nature du bien). Le démembrement n'a de sens que pour un donataire qui n'a pas besoin de la trésorerie sous-jacente sur un horizon long.
Cas d'usage selon le profil patrimonial
Dirigeant de PME en phase de pré-cession (60-68 ans)
L'arbitrage classique consiste à engager un Pacte Dutreil deux à trois ans avant la cession, puis à transmettre la nue-propriété des titres aux enfants. L'assiette transmise se réduit massivement avant la liquidité. À noter : depuis la LF 2026, la durée totale de stabilité atteint 8 ans, ce qui impose un horizon de préparation plus long et une visibilité forte sur le projet de cession.
Cadre dirigeant détenant un patrimoine immobilier locatif (55-65 ans)
Le démembrement d'un patrimoine immobilier locatif, direct ou via parts de SCPI, permet un désengagement progressif sans renoncer aux revenus courants. La donation peut porter sur tout ou partie du portefeuille, étalée dans le temps pour purger plusieurs fois le compteur d'abattement de 100 000 €.
Profession libérale (BNC) avec patrimoine financier substantiel
Pour un médecin spécialiste, un avocat associé ou un expert-comptable, la donation en nue-propriété d'un contrat de capitalisation ouvre une voie spécifique. Le contrat de capitalisation, à la différence de l'assurance-vie, est juridiquement transmissible par donation et peut être démembré. Le donateur conserve les rachats partiels ; le donataire reçoit un actif financier dont il récupèrera la pleine propriété au décès.
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L'avis d'Etsa
La donation en nue-propriété avant 70 ans demeure l'un des dispositifs les plus efficients de la transmission anticipée. Mais le périmètre dans lequel elle déploie ses effets s'est rétréci en 24 mois.
Deux évolutions réglementaires structurent l'usage actuel. D'abord, l'article 774 bis du CGI, qui prive le quasi-usufruit sur sommes d'argent de son avantage successoral. Ensuite, le durcissement du Pacte Dutreil par la LF 2026, qui allonge la durée d'engagement à 8 ans et exclut les actifs non strictement professionnels de l'assiette exonérée. Ce qui était possible en 2023 ne l'est plus avec la même efficience.
Trois conditions doivent être réunies pour engager une donation en nue-propriété avant 70 ans. Premièrement, un patrimoine consolidé dépassant les besoins futurs du donateur, le démembrement est irrévocable et l'actif n'est plus mobilisable. Deuxièmement, une visibilité sur les bénéficiaires : situation familiale stable, donataires majeurs et autonomes, capacité à entretenir une relation patrimoniale durable. Troisièmement, un actif productif, illiquide à court terme, et dont la croissance future justifie la sortie du patrimoine taxable.
Ce qu'il faut retenir
Le passage des 70 ans renchérit la valeur taxable de la nue-propriété de 60 % à 70 % de la pleine propriété, un saut d'assiette de 10 points qui ne se rattrape pas. Engager une donation en nue-propriété entre 55 et 65 ans permet de combiner assiette réduite, conservation des revenus courants et reconstitution gratuite de la propriété au décès.
Tous les actifs ne se prêtent pas au démembrement à titre gratuit : l'immobilier, les parts de SCPI et les titres de société opérationnelle restent les véhicules les plus efficients. Les liquidités, depuis l'art. 774 bis CGI, ne supportent plus le montage quasi-usufruit avec la même efficacité fiscale.
Le dispositif est définitif, illiquide et créateur d'une indivision fonctionnelle entre usufruitier et nu-propriétaire. Il s'inscrit dans une stratégie de transmission anticipée, pas dans une logique de structuration fiscale court terme.
Le cabinet Etsa Patrimoine se tient à votre disposition pour analyser la pertinence d'une donation en nue-propriété dans votre situation, modéliser le différentiel fiscal selon votre âge et la nature des actifs, et coordonner sa mise en œuvre avec votre notaire.
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