Introduction
Dans un environnement économique où la volatilité devient la norme et où les solutions d’investissement traditionnelles peinent à générer de la valeur, les investisseurs avertis se tournent de plus en plus vers des dispositifs plus sélectifs mais aussi plus exigeants. Parmi eux, le club deal s’impose comme une stratégie d’investissement discrète, mais redoutablement efficace, offrant un accès privilégié à des projets à forte valeur ajoutée.
Initialement réservé aux grands institutionnels, le club deal séduit désormais une clientèle de dirigeants, d’entrepreneurs et de familles fortunées, en quête de diversification, de rendement et de contrôle. Co-investir dans un projet immobilier de prestige, une entreprise innovante non cotée ou une infrastructure stratégique, tout en mutualisant les risques : telle est la promesse.
Mais cette promesse, aussi séduisante soit-elle, n’est pas exempte de contraintes. Derrière les perspectives de performance se cachent des risques spécifiques, une complexité juridique parfois sous-estimée, et une liquidité bien souvent limitée. Notre rôle est de vous guider tout au long de votre investissement, de la phase de sélection du projet jusqu’à sa sortie.
Définition : qu’est-ce qu’un club deal?
Le club deal désigne une opération d’investissement collectif menée par un nombre limité d’investisseurs privés, généralement fortunés, qui décident d’unir leurs capitaux pour financer un projet ambitieux, souvent non coté. Il peut s’agir de l’acquisition d’un actif immobilier prime, de la prise de participation dans une PME en croissance, du financement d’une startup innovante ou encore d’un projet d’infrastructure énergétique.
L’idée centrale est simple mais puissante : accéder à des opportunités patrimoniales d’envergure, difficilement accessibles seul, tout en conservant une vision claire et une certaine maîtrise du projet.
La structuration de ces opérations repose dans la majorité des cas sur un pilote professionnel : société de gestion spécialisée en private equity, opérateur immobilier, family office ou encore plateforme d’investissement dédiée. Ce professionnel sélectionne l’actif, structure l’opération, assure la gouvernance et gère le suivi opérationnel. Il est parfois co-investisseur, renforçant ainsi l’alignement d’intérêts.
Pour en savoir plus à propos de cet investissement vous pouvez consulter notre descriptif du CLUB DEAL.
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Les atouts majeurs du club deal
Le club deal ne séduit pas uniquement par son caractère confidentiel. Il offre une combinaison rare de sélectivité, contrôle, rendement potentiel et stratégie patrimoniale, qui en fait un outil d’investissement différenciant pour les investisseurs les plus exigeants. Voici les principaux leviers qui expliquent son succès croissant auprès des chefs d’entreprise, des familles fortunées et des dirigeants.
Des opportunités d’investissement exclusives
L’un des attraits majeurs du club deal réside dans son accès privilégié à des projets d’investissement off market. Ces opérations sont souvent absentes des circuits traditionnels. Immobilier prime, private equity (dont la description est disponible sur notre blog), projets d’infrastructure à forte barrière d’entrée… les actifs ciblés sont sélectionnés pour leur potentiel de création de valeur.
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Cette exclusivité repose sur une logique d’intermédiation réduite : les investisseurs bénéficient d’un accès direct à des opportunités filtrées, souvent réservées à des institutionnels. Résultat : un potentiel de rendement plus élevé, pour un niveau de risque maîtrisé par une sélection rigoureuse.
Une mutualisation des risques et des expertises
Le club deal permet de répartir l’exposition financière entre plusieurs investisseurs tout en conservant une participation significative dans le projet. Cette mutualisation des risques est un levier clé pour aborder des opérations d’envergure sans supporter seul la totalité du capital engagé.
Mais l’intérêt va au-delà du simple partage financier : le format favorise aussi une intelligence collective, en réunissant des profils variés autour d’un projet commun. En croisant expertises entrepreneuriales, financières et sectorielles, le club deal crée un cercle vertueux d’analyse, de challenge et de décisions stratégiques.
Un alignement d’intérêts et un contrôle renforcé
Contrairement à des fonds d’investissement classiques, où les décisions sont prises par des gestionnaires parfois éloignés des investisseurs, le club deal instaure un modèle de gouvernance plus direct et transparent. Les co-investisseurs peuvent peser sur les choix stratégiques, suivre l’évolution du projet en temps réel, et participer activement aux grandes orientations.
L’implication du sponsor – souvent professionnel du secteur – aux côtés des investisseurs renforce cet alignement d’intérêts. C’est l’assurance que les enjeux sont partagés, et que la réussite du projet profite à tous.
Une optimisation fiscale et patrimoniale sur mesure
Bien structuré, le club deal peut s’inscrire dans une logique fine d’optimisation fiscale et de stratégie patrimoniale. En fonction de la nature du projet et de la structure juridique retenue (SAS, FPCI, SCI à l’IS, etc.), l’investisseur peut bénéficier d’une :
- Imposition sur les plus-values optimisée
- Protection du patrimoine personnel
- Transmission facilitée via un démembrement de parts
- Exonération partielle sous certains régimes
Il est également possible d’intégrer le club deal dans des enveloppes fiscalement attractives, comme une assurance-vie luxembourgeoise, ou via une holding familiale adaptée.
Les inconvénients et risques associés au club deal
Si le club deal séduit par ses promesses de rendement et son accès à des projets exclusifs, il ne doit pas être abordé à la légère. Complexité, illiquidité, dépendance à la gouvernance : ce type d’investissement présente des contraintes spécifiques, souvent incompatibles avec un profil d’investisseur non averti. En voici les principales.
Une liquidité limitée, un investissement dont la durée peut varier
Le club deal n’est ni liquide, ni flexible. L’investisseur qui s’y engage immobilise son capital pour plusieurs années, sans garantie de sortie anticipée. A noter que la durée des club deal peut varier fortement, allant de 2 ans jusqu’à 10 ans. Il n’est pas rare aujourd’hui d’identifier des opportunités sur des durées de plus en plus courtes.
Contrairement aux placements cotés ou à certains fonds ouverts, il n’existe aucun marché secondaire structuré pour céder ses parts en cours de route. La sortie est le plus souvent conditionnée à la vente de l’actif sous-jacent ou à la revente intégrale de la participation, ce qui rend la planification patrimoniale plus complexe.
Ce manque de liquidité impose une véritable discipline financière et une capacité à supporter une longue durée de blocage sans altérer l’allocation globale de votre patrimoine.
Risque de concentration : un seul projet, peu de marges d’erreur
La plupart des club deals portent sur un actif unique ou un projet très ciblé. En cas d’échec du projet (retard, surcoût, vacance, faillite), l’impact sur le capital investi peut être significatif.
Contrairement à un fonds diversifié, l’investisseur ne bénéficie d’aucun amortisseur sectoriel ou géographique. Ce risque doit être pleinement assumé, et surtout intégré dans une logique de diversification plus large à l’échelle du patrimoine global.
Complexité juridique et fiscalité technique
Le club deal repose sur des structures juridiques ad hoc (SAS, SCI, FPCI, etc.), parfois complexes à appréhender pour un investisseur non accompagné. Ces montages nécessitent une parfaite compréhension des aspects contractuels, fiscaux et comptables.
Par ailleurs, la fiscalité applicable peut varier considérablement selon la nature du projet (revenus fonciers, plus-values mobilières, revenus de capitaux mobiliers, etc.) et la structuration retenue. Une erreur de montage ou une mauvaise anticipation fiscale peut lourdement impacter la performance nette.
L’assistance d’un conseiller en gestion de patrimoine n’est donc pas une option, mais une condition de réussite.
Barrière à l’entrée : un placement réservé aux investisseurs fortunés
Le ticket d’entrée d’un club deal s’élève généralement entre 100 000 € et 1 million d’euros, voire plus selon la nature du projet. Cette barrière financière exclut de fait les profils patrimoniaux intermédiaires.
Mais l’exigence ne se limite pas au montant : il faut aussi disposer de bons conseils, ou à défaut s’entourer des bonnes compétences. Sans cette vigilance, le club deal peut se transformer en placement hasardeux.
Dépendance à la qualité des partenaires et à la gouvernance
Enfin, la réussite d’un club deal repose essentiellement sur la qualité des partenaires (l’opérateur qui identifie, structure et pilote l’opération) et sur la gouvernance instaurée entre les investisseurs. La due diligence préalable sur les partenaires est donc cruciale. Transparence, expérience, alignement d’intérêts : autant de critères à vérifier rigoureusement avant tout engagement.
Un impératif de réactivité
Dernier point souvent sous-estimé : la vitesse d’exécution exigée dans le cadre d’un club deal. Ces opérations s’inscrivent dans un timing serré, avec une fenêtre de souscription généralement étroite. L’actif convoité doit être sécurisé rapidement, parfois en quelques jours.
Ce niveau de réactivité peut représenter une contrainte, notamment pour les investisseurs qui doivent mobiliser des fonds importants ou arbitrer d'autres lignes de leur portefeuille. Il faut donc être prêt à prendre une décision rapide et informée.
Conclusion
Le club deal constitue une stratégie d’investissement puissante, mais exigeante. Il offre un accès privilégié à des projets de grande qualité, avec un potentiel de rendement élevé. Mais cet avantage a un prix : illiquidité, complexité, réactivité et concentration du risque.
Ce véhicule s’adresse donc à des investisseurs aguerris, disposant non seulement du capital nécessaire, mais aussi d’une vision patrimoniale structurée et d’un accompagnement professionnel.
