Pour le propriétaire d’un bien immobilier mis en location, réduire ses impôts tout en luttant contre la déperdition énergétique est désormais possible, grâce à la déduction du déficit foncier. Qu’est-ce que le déficit foncier, comment se calcule-t-il et quels sont ses avantages fiscaux ? Etsa Patrimoine vous éclaire.

Le principe du déficit foncier 

Un bien immobilier mis en location non meublée peut générer davantage de charges que de revenus : cette différence en défaveur du propriétaire se nomme déficit foncier. Les charges susceptibles d’entrer dans le calcul du déficit foncier portent entre autres sur les frais de gestion, charges locatives, primes d’assurance et intérêts d’emprunt, mais aussi et surtout sur les travaux d’amélioration du logement. 

Le déficit foncier généré par les travaux réalisés, vient s’imputer dans un premier temps sur les revenus fonciers existant, et ce, sans plafonnement. En effet, l’imposition de ces derniers reste très élevée en France, à savoir votre tranche marginale d’imposition (qui peut monter jusqu’à 45%), à laquelle on ajoutera les prélèvements sociaux de 17, 2%. Vous l’aurez compris, plus votre tranche d’imposition est forte, plus l’impact d’un investissement en déficit foncier sera puissant. Si votre investissement dégage un déficit supérieur à vos revenus fonciers, sachez que vous avez également la possibilité de déduire jusqu’à 10 700€ sur votre revenu global. Enfin, le déficit foncier peut être reporté sur 10 ans. Les travaux, quant à eux, peuvent être réalisés par vous-mêmes ou bien par des organismes immobiliers spécialisés dans la réhabilitation d’actifs. Dans ce cadre précis, les travaux constituent une réelle valeur ajoutée pour l’investisseur car les finitions sont en général de très bonne facture et valorisent indéniablement le bien immobilier. Ce dispositif immobilier permet donc aux investisseurs de développer leur patrimoine foncier tout en optimisant la fiscalité sur leur revenu. 

Pour pouvoir déduire le déficit foncier, outre l’obligation de location nue, il importe que les dépenses des travaux déductibles soient payées dans l’année en cours et que le bien soit mis en location pendant un minimum de trois années après l’imputation du déficit foncier. Le propriétaire immobilier doit en outre opter pour le régime réel d’imposition s’il veut déduire le montant précis des charges subies. Les charges déductibles devront être précisées sur la déclaration d’impôts, dans la partie réservée aux revenus fonciers.

Le déficit foncier avec une SCPI

Comment profiter des avantages du déficit foncier sans avoir à lancer soi-même de travaux ? Cette forme d’investissement immobilier est possible avec une SCPI spécialisée dans le déficit foncier, sous certaines conditions d’imposition. Dans ce cas, il revient à la SCPI d’effectuer les travaux éventuels, que les détenteurs de parts n’auront qu’à déduire de leurs revenus fonciers.