Tout savoir sur le déficit foncier : définition, fonctionnement, calcul des revenus et fiscalité

Tout savoir sur le déficit foncier : définition, fonctionnement, calcul des revenus et fiscalité

Pour le propriétaire d’un bien immobilier mis en location, réduire ses impôts tout en luttant contre la déperdition énergétique est désormais possible, grâce à la déduction du déficit foncier. Qu’est-ce que le déficit foncier, comment se calcule-t-il et quels sont ses avantages fiscaux ? Etsa Patrimoine vous éclaire.

 

Le principe du déficit foncier 

Un bien immobilier mis en location non meublée peut générer davantage de charges que de revenus : cette différence en défaveur du propriétaire se nomme déficit foncier. Les charges susceptibles d’entrer dans le calcul du déficit foncier portent entre autres sur les frais de gestion, charges locatives, primes d’assurance et intérêts d’emprunt, mais aussi et surtout sur les travaux d’amélioration du logement. 

Le déficit foncier généré par les travaux réalisés, vient s’imputer dans un premier temps sur les revenus fonciers existant, et ce, sans plafonnement. En effet, l’imposition de ces derniers reste très élevée en France, à savoir votre tranche marginale d’imposition (qui peut monter jusqu’à 45%), à laquelle on ajoutera les prélèvements sociaux de 17, 2%. Vous l’aurez compris, plus votre tranche d’imposition est forte, plus l’impact d’un investissement en déficit foncier sera puissant. Si votre investissement dégage un déficit supérieur à vos revenus fonciers, sachez que vous avez également la possibilité de déduire jusqu’à 10 700€ sur votre revenu global. Enfin, le déficit foncier peut être reporté sur 10 ans. Les travaux, quant à eux, peuvent être réalisés par vous-mêmes ou bien par des organismes immobiliers spécialisés dans la réhabilitation d’actifs. Dans ce cadre précis, les travaux constituent une réelle valeur ajoutée pour l’investisseur car les finitions sont en général de très bonne facture et valorisent indéniablement le bien immobilier. Ce dispositif immobilier permet donc aux investisseurs de développer leur patrimoine foncier tout en optimisant la fiscalité sur leur revenu. 

Pour pouvoir déduire le déficit foncier, outre l’obligation de location nue, il importe que les dépenses des travaux déductibles soient payées dans l’année en cours et que le bien soit mis en location pendant un minimum de trois années après l’imputation du déficit foncier. Le propriétaire immobilier doit en outre opter pour le régime réel d’imposition s’il veut déduire le montant précis des charges subies. Les charges déductibles devront être précisées sur la déclaration d’impôts, dans la partie réservée aux revenus fonciers.

Le déficit foncier avec une SCPI

Comment profiter des avantages du déficit foncier sans avoir à lancer soi-même de travaux ? Cette forme d’investissement immobilier est possible avec une SCPI spécialisée dans le déficit foncier, sous certaines conditions d’imposition. Dans ce cas, il revient à la SCPI d’effectuer les travaux éventuels, que les détenteurs de parts n’auront qu’à déduire de leurs revenus fonciers.

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Quel plafond pour un déficit foncier ? 

La loi permet de déduire des revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier. Cette limite est fixée à 15 300 euros pour un bien immobilier éligible à l’amortissement Périssol. Depuis 2022, le plafond du déficit foncier est fixé à 21 400 euros lorsque les charges sont constituées des dépenses de travaux de rénovation énergétique, ces dépenses devant être effectuées entre 2023 et 2025. Si cette limite est dépassée, l’excédent peut être reporté sur les années suivantes et reste déductible des revenus fonciers durant dix ans et du revenu global durant six ans.

Le calcul du déficit foncier 

Avant toute chose, le calcul du déficit foncier doit tenir compte des intérêts d’emprunt : ceux-ci ne sont pas déductibles du revenu global, mais uniquement du revenu foncier. La première opération consiste donc à soustraire ces intérêts des revenus fonciers, à savoir le montant des loyers. Le déficit éventuel qui en résulte, notamment de par les travaux consentis, sera reporté sur les revenus fonciers de chaque année à venir pendant dix ans. Il reste ensuite à déduire le montant des autres charges. Le déficit obtenu est alors retranché du revenu global, dans la limite des 10 700 euros.

Entre autres avantages pour le contribuable, le dispositif de déduction du déficit foncier peut être cumulé à d’autres mécanismes de défiscalisation. Il s’affranchit en effet du principe du plafonnement de réduction d’impôt sur le revenu, fixé à 10 000 euros.

Nous vous aidons à gérer votre déficit foncier 

Etsa Patrimoine, cabinet de conseil expert en gestion de patrimoine, a pour mission de vous aider à administrer votre patrimoine financier et immobilier. Dans ce cadre, nos spécialistes sont à vos côtés pour vous accompagner dans vos démarches d’investissement locatif, telles que calcul et report d’un déficit foncier, dans un souci d’optimisation fiscale. L’expertise et l’expérience de nos conseillers sont à votre service dans la mise en place de la meilleure stratégie de gestion de votre bien immobilier.

Jonathan Rosen

Jonathan ROSEN

Fondateur Etsa Patrimoine

Conseil en Gestion Privée

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