Présentation de la SCPI Pierval Santé :
Le secteur de la santé représente aujourd’hui l’un des marchés immobiliers les plus porteurs en Europe. Face au vieillissement démographique et à l’évolution des besoins médicaux, la SCPI Pierval Santé propose une solution d’investissement innovante, alliant performance financière et utilité sociale. Découvrez cette SCPI d’entreprise qui conjugue rentabilité et engagement sociétal.
Au T1 2025:
Présentation de la SCPI Pierval Santé
Une SCPI d’innovation sociétale dédiée à la santé
La SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, se distingue par sa spécialisation intégrale dans l’immobilier de santé. Constituée sous forme de SCPI d’entreprise à capital variable, elle propose une approche unique dans le paysage des placements immobiliers collectifs.
Cette SCPI d’innovation sociétale vise plusieurs objectifs complémentaires. Elle répond d’abord à un enjeu de santé publique en rapprochant investisseurs privés et exploitants du secteur médico-social. Par ailleurs, elle participe activement au financement de la recherche médicale grâce à son statut de fonds de partage.
Le patrimoine de Pierval Santé comprend exclusivement des actifs immobiliers liés à la santé : établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), cliniques, centres médicaux, laboratoires d’analyses et cabinets médicaux. Cette spécialisation permet une expertise approfondie du secteur et une sélection rigoureuse des investissements.
Caractéristiques techniques et financières du fonds
Au 31 mars 2025, la SCPI Pierval Santé affiche une capitalisation de 3,3 milliards d’euros, ce qui en fait l’une des SCPI les plus importantes du marché français. Le fonds compte 60 513 associés répartis sur 16 182 025 parts émises.
Le prix de souscription s’établit à 204 euros par part, incluant une commission de souscription de 10,51% TTC. La valeur de retrait est fixée à 182,56 euros, tandis que la valeur de reconstitution atteint 199,18 euros au 31 décembre 2024.
L’investissement minimum s’élève à 1 020 euros, soit 5 parts, rendant ce placement accessible à un large public d’épargnants. Le délai de jouissance est fixé au premier jour du cinquième mois suivant la souscription, et la durée de placement recommandée s’étend sur 10 ans minimum.
La commission de gestion s’élève à 7% des produits locatifs et financiers nets, un niveau cohérent avec les standards du marché des SCPI spécialisées.
Le fonds de partage au profit de l’Institut du Cerveau
Pierval Santé se démarque par son engagement sociétal concret. En tant que fonds de partage, la SCPI reverse annuellement 0,01% de la collecte à l’Institut du Cerveau, fondation reconnue d’utilité publique spécialisée dans la recherche sur les maladies neurodégénératives.
Cette contribution permet de financer des recherches innovantes sur les pathologies comme Alzheimer, Parkinson ou la sclérose en plaques. L’Institut du Cerveau, situé à l’hôpital de la Pitié-Salpêtrière, mobilise 700 experts et chercheurs et s’est hissé au rang de deuxième institut mondial en matière de recherche clinique.
Les investisseurs peuvent également effectuer des dons personnels déductibles à hauteur de 66% de l’impôt sur le revenu ou 75% de l’IFI, renforçant ainsi l’impact sociétal de leur investissement.
Stratégie d’investissement et patrimoine immobilier
Focus 100% immobilier de santé en Europe
La stratégie d’investissement de Pierval Santé repose sur une spécialisation exclusive dans l’immobilier de santé européen. Cette approche ciblée permet une expertise approfondie des enjeux sectoriels et une sélection rigoureuse des opportunités d’investissement.
Le patrimoine se compose de 248 actifs répartis dans 9 pays européens, totalisant plus de 1,13 million de m² de surface gérée. Cette diversification géographique limite les risques liés à un marché national spécifique tout en bénéficiant des dynamiques démographiques européennes.
La SCPI privilégie les actifs neufs ou récents, avec 50% du patrimoine âgé de moins de 10 ans. Cette politique permet de proposer des infrastructures modernes aux exploitants tout en minimisant les coûts de maintenance et de mise aux normes.
Diversification géographique et typologie d’actifs
La répartition géographique du patrimoine témoigne d’une stratégie de diversification équilibrée. La France représente 31,8% des investissements, suivie du Royaume-Uni (20,3%), de l’Allemagne (14,3%) et de l’Italie (13,8%). Les Pays-Bas, l’Espagne, le Portugal, l’Irlande et le Canada complètent cette géographie diversifiée.
Cette répartition internationale permet de capter les opportunités de chaque marché national tout en limitant l’exposition aux risques géopolitiques ou réglementaires spécifiques.
La typologie des actifs révèle une prédominance du secteur médico-social (70,7%), incluant EHPAD, centres spécialisés Alzheimer et établissements d’hébergement. Le secteur sanitaire et soins de ville représente 20,4% avec cliniques, cabinets médicaux et centres de dialyse. Les autres secteurs de la santé (laboratoires, sièges sociaux) complètent le portefeuille à hauteur de 8,9%.
Gestion active du patrimoine et politique d’acquisition
Euryale Asset Management déploie une gestion active du patrimoine, privilégiant les arbitrages stratégiques pour optimiser la performance du fonds. Cette approche se traduit par des cessions d’actifs matures et l’acquisition d’immeubles neufs ou récents sur les marchés les plus dynamiques.
Au premier trimestre 2025, la SCPI a réalisé 11 cessions pour 191 millions d’euros, principalement au Royaume-Uni, permettant de réduire l’exposition géographique de 25% à 20%. Parallèlement, l’acquisition d’un EHPAD neuf en Lombardie pour 23,8 millions d’euros illustre la stratégie de modernisation du patrimoine.
La livraison de trois nouveaux actifs (deux habitats partagés en France et un EHPAD) confirme la politique de développement immobilier, sécurisée par des baux fermes de longue durée. Ces opérations contribuent au rajeunissement du patrimoine et à l’amélioration de sa performance locative.
Répartition Sectorielle et Géographique :
Performance et rentabilité de Pierval Santé
Historique des performances et dividendes
La SCPI Pierval Santé affiche un historique de performance solide avec un taux de rendement interne (TRI) de 4,13% sur 10 ans. Ce niveau de performance témoigne de la résilience du secteur de la santé et de la qualité de gestion du fonds.
Le TRI sur 5 ans s’établit à 2,91%, reflétant l’impact conjoncturel des dernières années marquées par la hausse des taux d’intérêt et les arbitrages de modernisation du patrimoine. Néanmoins, le TRI 2024 de 3,92% confirme la capacité de rebond du fonds.
L’évolution des dividendes trimestriels illustre la stabilité des revenus distribués. Au premier trimestre 2025, le dividende s’élève à 1,63 euro par part après fiscalité étrangère, soit 1,80 euro brut. Cette distribution trimestrielle assure une régularité des revenus appréciée par les investisseurs.
Taux de distribution et rendement actuels
Le taux de distribution 2024 atteint 4,05%, un niveau attractif compte tenu du contexte de marché. Ce taux correspond au rapport entre le dividende annuel brut et le prix de souscription au 1er janvier 2024.
Le taux de distribution de valeur de marché (TDVM) s’établit à 3,63%, reflétant la valorisation actuelle du patrimoine. Cet indicateur permet aux investisseurs d’évaluer la rentabilité effective de leur investissement.
Pour 2025, la société de gestion anticipe un objectif de rendement annuel compris entre 4% et 4,5%, sous réserve de la réalisation des hypothèses de marché. Cette prévision intègre l’amélioration progressive attendue grâce aux livraisons d’actifs neufs et à la baisse prévisible des coûts de financement.
Valorisation du patrimoine et perspectives 2025
La valeur de reconstitution du patrimoine s’élève à 199,18 euros au 31 décembre 2024, en légère progression par rapport aux exercices précédents. Cette valorisation traduit la solidité structurelle de l’immobilier de santé face aux corrections de marché observées dans d’autres secteurs immobiliers.
Le secteur de la santé démontre une résistance remarquable aux cycles économiques grâce à deux facteurs fondamentaux : la force du moteur démographique et la durée longue des baux. Cette résilience ancre la valorisation des actifs dans la performance économique des exploitants plutôt que dans les aléas des cycles immobiliers.
Les perspectives 2025 s’appuient sur plusieurs leviers d’amélioration : livraison d’actifs neufs issus des programmes de construction, baisse attendue des taux d’intérêt allégeant les coûts financiers, et poursuite des arbitrages patrimoniaux pour optimiser la performance locative.
Marché de l’immobilier de santé : opportunités et tendances
Croissance démographique et vieillissement de la population
Le marché de l’immobilier de santé bénéficie d’un moteur démographique exceptionnel. En France, un habitant sur trois sera âgé de plus de 60 ans en 2050, contre un sur cinq en 2005. Cette transformation démographique génère une demande croissante d’infrastructures médicales et médico-sociales.
L’allongement de l’espérance de vie, avec une fille sur deux née aujourd’hui qui sera centenaire, renforce cette tendance. Les multi-pathologies liées au grand âge nécessitent des traitements médicaux lourds et des structures d’hébergement spécialisées.
Au niveau européen, 125 000 centenaires sont attendus en 2050 contre 30 000 aujourd’hui. Cette évolution démographique assure une visibilité unique à long terme pour les investissements dans l’immobilier de santé.
Évolution des besoins en infrastructures médicales
Le secteur des maladies neurodégénératives représente un enjeu majeur. La maladie d’Alzheimer touche 1,2 million de malades en France et 23% de la population après 80 ans. La maladie de Parkinson, deuxième cause de handicap moteur, frappe 2 personnes sur 1000. La sclérose en plaques concerne principalement les jeunes adultes, se déclenchant entre 20 et 40 ans dans 70% des cas.
Ces pathologies nécessitent des infrastructures spécialisées et des prises en charge adaptées, créant de nouvelles opportunités d’investissement immobilier. L’évolution de la médecine, avec les progrès en diagnostics prédictifs, robotisation et micro-interventions, génère également des besoins différents en termes d’infrastructures immobilières.
Le marché français de l’immobilier de santé affiche une profondeur estimée à 5 milliards d’euros détenus par les opérateurs exploitants, auxquels s’ajoutent 4 à 8 milliards d’opérations futures attendues.
Résilience du secteur face aux cycles économiques
L’immobilier de santé démontre une résilience structurelle face aux cycles économiques. Contrairement à l’immobilier de bureaux ou commercial, les besoins de santé restent incompressibles quel que soit le contexte économique.
L’externalisation immobilière permet aux exploitants de se concentrer sur leur cœur de métier tout en dégageant la trésorerie nécessaire à leur développement. Cette tendance forte crée un marché secondaire dynamique entre investisseurs, complétant les externalisations traditionnelles.
Le marché européen de la santé affiche un volume d’investissement annuel de 4 à 6 milliards d’euros, témoignant de la maturité et de la liquidité croissante de cette classe d’actifs. Cette évolution favorise la diversification des portefeuilles et l’amélioration de la liquidité des investissements.
Avantages et risques de l’investissement
Points forts de la SCPI Pierval Santé
La spécialisation sectorielle constitue le premier atout de Pierval Santé. Cette expertise permet une sélection rigoureuse des actifs et une compréhension approfondie des enjeux opérationnels des exploitants. Le comité scientifique, regroupant des spécialistes du secteur de la santé, guide les décisions d’investissement.
La taille significative du fonds (3,3 milliards d’euros) autorise une gestion active et professionnelle. Cette masse critique permet de diversifier géographiquement les investissements, de négocier des conditions d’acquisition favorables et de mutualiser les risques sur un large portefeuille d’actifs.
La durée longue des baux (WALT de 15,26 ans) sécurise les revenus locatifs et limite les risques de vacance. Cette stabilité contractuelle, renforcée par la nature essentielle des services de santé, offre une visibilité prévisionnelle rare dans l’immobilier.
L’engagement sociétal via le fonds de partage ajoute une dimension d’utilité publique à l’investissement, permettant de concilier performance financière et impact social positif.
Risques à considérer avant d’investir
L’investissement dans Pierval Santé présente plusieurs risques inhérents aux SCPI et spécifiques au secteur de la santé. Le risque de perte en capital existe comme pour tout investissement immobilier, la SCPI ne bénéficiant d’aucune garantie de capital ou de rendement.
Le risque de change, lié à l’exposition internationale du patrimoine, peut impacter négativement la valorisation des actifs et les loyers perçus. Les devises concernées incluent la livre sterling, l’euro pour les pays hors zone euro, et le dollar canadien.
La liquidité reste limitée avec 88 475 parts en attente de retrait au 31 mars 2025, soit 0,49% de la capitalisation. Bien que ce niveau reste inférieur à la moyenne du marché (3% selon l’ASPIM), il illustre les contraintes de sortie propres aux SCPI.
Les risques de durabilité, liés aux changements climatiques et à l’évolution réglementaire environnementale, peuvent générer des coûts supplémentaires de mise aux normes ou de rénovation énergétique.
Profil d’investisseur recommandé
Pierval Santé s’adresse aux investisseurs recherchant un complément de revenus réguliers dans le cadre d’une stratégie patrimoniale diversifiée. L’horizon d’investissement recommandé de 10 ans minimum impose une vision long terme et une capacité à immobiliser des fonds.
Ce placement convient particulièrement aux investisseurs sensibles aux enjeux sociétaux et souhaitant donner du sens à leurs investissements. L’engagement dans la recherche médicale via le fonds de partage répond à cette attente d’impact positif.
Les investisseurs recherchant une exposition au secteur de la santé, réputé résilient et porteur à long terme, trouvent dans cette SCPI spécialisée une solution clé en main. La gestion professionnelle dispense l’investisseur individuel de l’expertise sectorielle nécessaire.
Chiffres clés sur la SCPI:
Conclusion : Pierval Santé, une SCPI innovante avec impact sociétal pour diversifier votre patrimoine
Conditions de souscription et montants minimums
La souscription à Pierval Santé s’effectue au prix de 204 euros par part, commission de souscription de 10,09% TTC incluse. L’investissement minimum s’élève à 1 020 euros pour 5 parts, sans minimum pour les souscriptions ultérieures des associés existants.
Le mécanisme de retrait/souscription à capital variable permet aux nouveaux investisseurs d’entrer et aux associés existants de sortir au prix de retrait de 182,56 euros. Cette valeur correspond au prix de souscription net de commission.
Les dividendes sont versés trimestriellement, avec un délai de jouissance au premier jour du cinquième mois suivant la souscription. Cette périodicité assure une régularité des revenus appréciée dans une stratégie de complément de revenus.
Traitement fiscal des revenus et plus-values
Les revenus distribués par Pierval Santé constituent des revenus fonciers imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majorés des prélèvements sociaux de 17,2%. Les investisseurs peuvent opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire de 30% sous conditions.
Le régime micro-foncier s’applique sous certaines conditions, notamment si l’investisseur détient également des revenus fonciers directs. L’abattement forfaitaire de 30% peut alors réduire l’assiette imposable.
Les plus-values de cession, réalisées par la SCPI lors de la vente d’actifs immobiliers, bénéficient d’abattements progressifs : 6% par an au titre de l’impôt sur le revenu et 1,65% pour les prélèvements sociaux à partir de la sixième année de détention.
Optimisation fiscale et déductibilité des intérêts d’emprunt
L’acquisition de parts à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, sous réserve d’utiliser un prêt immobilier ou affecté spécifiquement à l’acquisition des parts de SCPI. Cette optimisation peut améliorer significativement la rentabilité nette de l’investissement.
Pour l’IFI, les parts de SCPI sont valorisées selon des règles spécifiques : 163,10 euros pour les résidents français et 49,48 euros pour les non-résidents en 2025. Cette différence de valorisation tient compte de la quote-part d’actifs immobiliers dans le patrimoine de la SCPI.
La possibilité de dons déductibles à l’Institut du Cerveau offre un levier d’optimisation fiscale supplémentaire : 66% de déduction sur l’impôt sur le revenu dans la limite de 20% du revenu imposable, ou 75% sur l’IFI dans la limite de 50 000 euros.
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FAQ sur la SCPI Pierval Santé ?
Quel est le montant minimum d'investissement dans la SCPI Pierval Santé ?
L’investissement minimum s’élève à 1 020 euros (5 parts), avec un prix de souscription de 204 euros par part, commission incluse. Il n’y a pas de minimum pour les souscriptions ultérieures des associés existants. Le délai de jouissance commence au 1er jour du 5ème mois suivant la souscription. Cette accessibilité permet à un large public d’investir dans l’immobilier de santé européen avec une mise de fonds réduite.
Quels sont les dividendes actuels et la rentabilité de Pierval Santé ?
Au 1er trimestre 2025, le dividende trimestriel s’élève à 1,63€ par part (après fiscalité étrangère). Le taux de distribution 2024 atteint 4,05%. Pour 2025, l’objectif de rendement annuel est compris entre 4% et 4,5%. Ces revenus proviennent principalement des loyers d’un patrimoine de 248 actifs immobiliers de santé répartis dans 9 pays européens, avec des baux d’une durée moyenne de 15,26 ans.
Quels sont les principaux risques de cet investissement ?
Les risques incluent une perte en capital possible, une liquidité limitée (88 475 parts en attente de retrait), et un risque de change lié à l’exposition internationale. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum. Il n’existe aucune garantie de capital ou de rendement. Les risques de durabilité environnementale peuvent également générer des coûts supplémentaires. Cet investissement convient aux profils long terme acceptant ces risques.
Principaux risques
Risque de perte en capital : Tout investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
