Présentation de la SCPI Comète :
Dans un contexte de recherche de diversification patrimoniale, la SCPI Comète se distingue par sa stratégie d’investissement résolument internationale. Lancée par Alderan en 2023, cette SCPI à capital variable vise la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié hors de France métropolitaine. Avec une capitalisation de 185,6 millions d’euros au premier trimestre 2025 et des objectifs de rendement ambitieux, Comète représente une opportunité d’investissement pour les épargnants souhaitant accéder aux marchés immobiliers internationaux.
Au T1 2025:
Présentation de la SCPI Comète par Alderan
Une stratégie d’investissement international unique
La SCPI Comète développe une approche d’investissement immobilier exclusivement tournée vers l’international. Contrairement aux SCPI traditionnelles centrées sur le marché français, Comète explore les opportunités immobilières au sein de l’Union européenne, en Amérique du Nord, ainsi qu’en Australie et Nouvelle-Zélande.
Cette stratégie répond à un double objectif : diversifier les risques géographiques et profiter des cycles économiques différenciés selon les zones géographiques. La SCPI s’appuie sur l’expertise d’Alderan, société de gestion agréée AMF depuis 2017, qui gère actuellement 1,3 milliard d’euros de patrimoine immobilier.
L’approche opportuniste de Comète consiste à identifier les marchés immobiliers en phase de décompression des taux de rendement. Cette méthode permet d’acquérir des actifs à des prix attractifs lors de périodes de repli temporaire des valorisations.
Les objectifs de rendement et de performance
Comète affiche des objectifs de performance ambitieux pour ses investisseurs. L’objectif de taux de distribution annuel s’établit à 6,0% nets de frais de gestion, tandis que l’objectif de TRI (Taux de Rentabilité Interne) sur 10 ans vise 6,5%.
Au premier trimestre 2025, la SCPI a distribué 6,56 euros bruts par part en pleine jouissance, démontrant sa capacité à générer des revenus locatifs. La société de gestion a d’ailleurs relevé ses objectifs pour 2025, avec un objectif de rendement ajusté à 7%.
Ces performances s’appuient sur un patrimoine de qualité composé de 10 actifs immobiliers représentant 70 483 m² de surfaces gérées et générant 7,8 millions d’euros de loyers annuels en place.
Le positionnement sur le marché des SCPI
Avec 6 106 associés et 751 303 parts émises au 31 mars 2025, Comète s’impose progressivement sur le segment des SCPI internationales. Sa collecte nette de 64,9 millions d’euros au premier trimestre 2025 témoigne de l’intérêt des investisseurs pour cette stratégie de diversification géographique.
La SCPI bénéficie du label ISR (Investissement Socialement Responsable), attestant de sa démarche ESG intégrée dans la sélection et la gestion des actifs immobiliers.
Stratégie d’investissement et zones géographiques ciblées
L’Europe hors France métropolitaine en priorité
La stratégie géographique de Comète privilégie les marchés européens hors France métropolitaine. Au 31 mars 2025, la répartition géographique du patrimoine illustre cette approche avec 31% des investissements en Espagne, 24% en Italie, 23% au Royaume-Uni et 22% aux Pays-Bas.
Cette diversification européenne permet de profiter des différents cycles immobiliers nationaux et de répartir les risques liés aux évolutions réglementaires ou fiscales spécifiques à chaque pays. Les acquisitions récentes, comme l’ensemble de bureaux et laboratoires acquis en périphérie de Milan pour 5,2 millions d’euros, illustrent cette stratégie.
La SCPI privilégie les espaces urbains en croissance et les pôles tertiaires, industriels ou logistiques présentant une forte demande locative. Cette sélectivité permet de constituer un patrimoine dans des marchés immobiliers profonds et liquides.
L’expansion vers l’Amérique du Nord et l’Océanie
Bien que l’Europe constitue la zone d’investissement prioritaire, Comète étend progressivement son périmètre géographique vers l’Amérique du Nord, l’Australie et la Nouvelle-Zélande. Cette expansion géographique vise à diversifier davantage les sources de revenus et à profiter d’opportunités d’investissement dans des marchés matures.
L’équipe d’investissement d’Alderan a d’ailleurs analysé plus de 300 dossiers représentant environ 3 milliards d’euros d’actifs au premier trimestre 2025, démontrant l’intensité du sourcing international.
La diversification géographique s’accompagne également d’une gestion du risque de change. Comète peut souscrire des contrats de couverture pour se prémunir contre les variations des devises, notamment pour les investissements hors zone euro.
Une approche opportuniste des marchés
La philosophie d’investissement de Comète repose sur une approche opportuniste des marchés immobiliers. La société de gestion identifie les moments opportuns pour investir, particulièrement lors des phases de décompression des taux de rendement.
Cette stratégie permet d’acquérir des actifs immobiliers à des conditions avantageuses, optimisant ainsi le potentiel de rendement pour les investisseurs. L’équipe s’appuie également sur les opportunités liées aux projets d’implantation internationale d’entreprises déjà locataires des fonds gérés par Alderan.
Répartition Sectorielle et Géographique :
Secteurs d’activité et typologie des actifs immobiliers
Bureaux et espaces tertiaires
Les bureaux représentent 33% du patrimoine de Comète, constituant le secteur d’activité principal de la SCPI. Cette typologie d’actifs offre généralement une bonne visibilité sur les revenus locatifs grâce à des baux de longue durée avec des entreprises établies.
L’acquisition récente à Gorgonzola en Italie illustre cette stratégie. Ce campus tertiaire de 11 206 m² est entièrement loué à une entreprise leader mondial dans l’aérospatial, la défense et le transport, offrant un rendement proche de 10% et d’excellentes perspectives de repositionnement.
La SCPI privilégie les bureaux situés dans des zones d’activités dynamiques, offrant une bonne accessibilité et des perspectives de développement économique favorable.
Entrepôts et locaux d’activités
Les entrepôts et locaux d’activités représentent respectivement 23% et 12% du patrimoine, bénéficiant de la croissance du e-commerce et des besoins logistiques des entreprises. Ces actifs présentent souvent des rendements attractifs et une demande locative soutenue.
Toutefois, Comète exclut volontairement les bâtiments d’activités et logistiques situés en zone euro de son périmètre d’investissement, évitant ainsi la concurrence directe avec la SCPI ActivImmo également gérée par Alderan.
Cette segmentation permet à Comète de se concentrer sur des marchés logistiques spécifiques, notamment en Amérique du Nord et dans les pays anglo-saxons.
Commerce et hôtellerie : une diversification sectorielle
Les actifs commerciaux (11%) et l’hôtellerie (8%) complètent la diversification sectorielle de Comète. Ces secteurs offrent des profils de risque et de rendement différenciés, contribuant à l’équilibre global du portefeuille.
Les actifs mixtes (13%) permettent également de combiner plusieurs usages au sein d’un même immeuble, optimisant l’occupation et réduisant les risques de vacance locative.
Cette diversification sectorielle s’accompagne d’une mutualisation du risque locatif avec 23 locataires répartis sur 24 baux, limitant la dépendance à un seul secteur d’activité ou locataire.
Performance et rendement de la SCPI Comète
Objectifs de distribution et TRI à 10 ans
Les objectifs de performance de Comète témoignent des ambitions de la société de gestion. L’objectif de distribution de 6,0% nets de frais de gestion, récemment porté à 7% pour 2025, place la SCPI dans le segment des rendements attractifs du marché.
L’objectif de TRI à 10 ans de 6,5% intègre à la fois les revenus distribués et l’appréciation potentielle de la valeur des parts. Ces objectifs, non garantis, reposent sur des projections et simulations de la société de gestion basées sur l’analyse des marchés cibles.
L’horizon d’investissement recommandé de 8 ans minimum correspond à la nature illiquide de l’investissement immobilier et permet de lisser les cycles économiques sur les différentes zones géographiques.
Analyse des dividendes et résultats actuels
Au premier trimestre 2025, Comète a distribué 6,56 euros bruts par part en pleine jouissance, soit 4,65 euros nets après prélèvements fiscaux pour un associé soumis à l’impôt sur le revenu. Cette distribution intègre un prélèvement de 1,66 euro par part au titre de la fiscalité étrangère.
L’objectif de distribution 2025 s’élève à 17,50 euros par part en pleine jouissance. La SCPI envisage également la mensualisation des revenus avant la fin du premier semestre 2025, améliorant la régularité des flux pour les investisseurs.
Le taux d’occupation financier s’établit à 94,0% au 31 mars 2025, témoignant de la qualité des actifs et de l’efficacité de la gestion locative. Les loyers encaissés au premier trimestre 2025 représentent 1,26 million d’euros.
Évolution du patrimoine et des acquisitions
Le patrimoine de Comète connaît une croissance régulière avec 10 actifs immobiliers au 31 mars 2025, contre 9 fin 2024. Cette progression s’accompagne d’une augmentation des surfaces gérées de 59 277 m² à 70 483 m² et des loyers annuels de 7,2 à 7,8 millions d’euros.
La collecte nette de 64,9 millions d’euros au premier trimestre 2025 alimente cette croissance patrimoniale. Le pipeline sécurisé de 30,3 millions d’euros et les 83,9 millions d’euros de collecte à investir permettent d’envisager une poursuite du développement.
L’absence d’endettement de la SCPI limite les risques financiers mais peut également réduire l’effet de levier sur les rendements potentiels.
Caractéristiques techniques et modalités d’investissement
Prix de souscription et conditions d’entrée
L’investissement dans Comète s’effectue au prix de 250 euros par part, incluant une commission de souscription de 25 euros HT (10% HT). La valeur nominale de 150 euros est complétée par une prime d’émission de 100 euros.
Le montant minimum de souscription s’établit à 20 parts, soit 5 000 euros pour un nouvel investisseur. Cette accessibilité permet à un large public d’accéder à l’investissement immobilier international diversifié.
La date de jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant la souscription et le règlement. Ce délai de jouissance de 6 mois, supérieur à la moyenne du marché, correspond au temps nécessaire à l’investissement des fonds collectés.
Frais de gestion et commission de souscription
La structure de frais de Comète comprend une commission de souscription de 10% HT (12% TTC) et des frais de gestion de 11% HT (13,2% TTC) des loyers collectés. Ces frais s’inscrivent dans la moyenne du marché des SCPI spécialisées.
Les frais de souscription financent la commercialisation et la structuration des investissements, tandis que les frais de gestion couvrent la gestion courante des actifs, la comptabilité et l’administration de la SCPI.
La TVA sur les frais de gestion est récupérée par la SCPI, optimisant l’impact de ces frais sur la rentabilité globale pour les investisseurs.
Modalités de sortie et liquidité
La sortie de Comète s’effectue principalement par remboursement au prix de retrait de 225 euros par part, soit le prix de souscription diminué de la commission. Ce mécanisme nécessite l’existence de demandes de souscription compensatrices.
Les associés peuvent également céder leurs parts de gré à gré sans intervention de la société de gestion, le prix étant librement débattu entre les parties. Cette option offre une flexibilité supplémentaire mais implique des frais d’enregistrement à la charge du cédant.
Au 31 mars 2025, aucune part n’était en attente de retrait, témoignant de l’adéquation entre l’offre et la demande sur le marché primaire de la SCPI.
Gestion patrimoniale et partenariats locaux
L’expertise d’Alderan en gestion immobilière
Alderan apporte à Comète son expertise de 23 ans en investissement immobilier. La société de gestion gère actuellement 1,3 milliard d’euros de patrimoine immobilier répartis sur 1 646 965 m² à travers 6 fonds régulés et 9 mandats de gestion.
Cette expérience se traduit par une capacité de sourcing importante avec l’analyse de plus de 300 dossiers au premier trimestre 2025. Le taux de sélectivité élevé, avec seulement 7 offres envoyées sur 110 millions d’euros, démontre la rigueur du processus d’investissement.
La gestion d’ActivImmo, SCPI logistique de 1,22 milliard d’euros de capitalisation, illustre la capacité d’Alderan à développer et gérer des SCPI de grande envergure.
Le réseau de partenaires internationaux
La stratégie internationale de Comète s’appuie sur un réseau de partenaires locaux spécialisés dans leurs marchés respectifs. Cette approche permet de bénéficier d’une expertise locale pour la gestion immobilière active et de proximité.
Les équipes d’Alderan développent également des relations privilégiées avec les locataires internationaux des fonds gérés. Cette proximité facilite l’accompagnement des entreprises dans leurs projets d’expansion internationale, créant des opportunités d’investissement.
Le réseau d’apporteurs d’affaires d’Alderan permet d’accéder à des opérations présentées à un nombre restreint d’investisseurs, optimisant les conditions d’acquisition.
Gestion locative et optimisation des rendements
La gestion locative de Comète privilégie la stabilité des revenus avec une WALT (durée résiduelle moyenne des baux) de 10,5 ans et une WALB (durée jusqu’aux prochaines échéances) de 6,0 ans au 31 mars 2025.
Cette visibilité sur les revenus futurs s’accompagne d’une diversification des locataires avec un poids du premier locataire limité à 18,9% des loyers. Les trois plus importants locataires représentent 40,7% des revenus, limitant le risque de concentration.
La gestion active des actifs inclut l’identification d’opportunités de repositionnement et d’amélioration des performances environnementales, en cohérence avec la démarche ISR de la SCPI.
Chiffres clés sur la SCPI:
Conclusion : Comète, une SCPI innovante pour diversifier votre patrimoine
Les atouts de la diversification internationale
La diversification géographique constitue l’atout principal de Comète, permettant de répartir les risques sur plusieurs marchés immobiliers avec des cycles économiques différenciés. Cette approche limite l’exposition aux spécificités d’un marché national unique.
L’accès à des marchés immobiliers parfois difficilement accessibles individuellement représente un avantage significatif. Les investisseurs bénéficient de l’expertise d’Alderan et de son réseau international sans avoir à développer ces compétences.
La stratégie opportuniste permet de profiter des phases de marché favorables sur différentes zones géographiques, optimisant le potentiel de rendement global du portefeuille.
Enfin, la fiscalité appliquée sur des revenus de sources étrangères sont beaucoup plus avantageux pour le contribuable.
Risques spécifiques et facteurs de vigilance
L’investissement dans Comète présente des risques spécifiques liés à sa stratégie internationale. Le risque de change constitue un facteur important, même si des mécanismes de couverture peuvent être mis en place.
Les risques réglementaires et fiscaux varient selon les pays d’investissement, nécessitant une veille constante des évolutions législatives locales. La gestion de ces risques repose sur l’expertise des partenaires locaux et d’Alderan.
La liquidité limitée, commune à tous les investissements immobiliers, est accentuée par la dimension internationale qui peut complexifier les arbitrages en cas de difficultés sur un marché spécifique.
Profil d’investisseur adapté
Comète s’adresse aux investisseurs recherchant une diversification patrimoniale internationale avec un horizon de détention de long terme. L’horizon recommandé de 8 ans minimum correspond à la nature de l’investissement immobilier.
Les investisseurs doivent accepter les risques liés aux fluctuations des devises et aux spécificités des marchés internationaux. La compréhension des mécanismes de prélèvement fiscal à l’étranger est également importante.
L’investissement convient particulièrement aux investisseurs souhaitant déléguer la gestion d’un patrimoine immobilier international diversifié à des professionnels expérimentés, tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques et des coûts.
Points clés à retenir :
La SCPI Comète propose une stratégie d’investissement immobilier international unique sur le marché français. Avec des objectifs de rendement attractifs de 6-7% et un TRI visé de 6,5% sur 10 ans, elle offre une alternative intéressante pour diversifier un patrimoine immobilier.
La gestion par Alderan, fort de 23 ans d’expérience, et la diversification géographique sur l’Europe, l’Amérique du Nord et l’Océanie constituent les atouts principaux de cette SCPI. Toutefois, les risques de change et la durée de détention recommandée de 8 ans minimum nécessitent une réflexion approfondie avant investissement.
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FAQ sur la SCPI Comète ?
Quel est le montant minimum pour investir dans la SCPI Comète ?
Le montant minimum de souscription s’élève à 5 000 euros, correspondant à 20 parts au prix de 250 euros par part (commission incluse). Cette accessibilité permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine immobilier à l’international sans capital important. La date de jouissance intervient 6 mois après la souscription, délai nécessaire à l’investissement des fonds collectés.
Quels sont les frais associés à la SCPI Comète ?
Les frais comprennent une commission de souscription de 10% HT (25 euros par part) et des frais de gestion annuels de 11% HT des loyers collectés. Ces frais financent la commercialisation, la gestion des actifs internationaux et l’administration. La TVA sur les frais de gestion est récupérée par la SCPI, optimisant l’impact sur la rentabilité.
Comment sortir de la SCPI Comète ?
Deux options s’offrent aux investisseurs : le remboursement au prix de retrait de 225 euros par part (sous réserve de demandes compensatrices) ou la cession de gré à gré entre particuliers. La durée de détention recommandée est de 8 ans minimum compte tenu de la nature immobilière de l’investissement et des cycles internationaux.
Principaux risques
Risque de perte en capital : Tout investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
