Présentation du fonds Novaxia ONE
Dans un environnement fiscal de plus en plus contraignant pour les hauts dirigeants, l’arbitrage entre performance financière, impact environnemental et optimisation fiscale devient crucial. Novaxia One, premier fonds perpétuel dédié au recyclage urbain, répond précisément à cette triple exigence en transformant l’obligation de réinvestissement des plus-values professionnelles en
une véritable opportunité stratégique de développement patrimonial responsable.
Pourquoi Novaxia One représente une opportunité d’investissement stratégique pour les dirigeants
L’optimisation fiscale via le dispositif 150-0 B ter : report d’imposition des plus-values professionnelles
Le dispositif 150-0 B ter constitue un levier d’optimisation fiscale majeur pour les chefs d’entreprise ayant cédé tout ou partie de leurs titres. En effet, ce mécanisme permet de reporter l’imposition des plus-values professionnelles sous condition de réinvestissement dans une activité économique. Novaxia One, en tant que fonds éligible à ce dispositif, offre une solution clé en main pour les dirigeants cherchant à optimiser fiscalement le produit de leur cession.
« Le report d’imposition via le 150-0 B ter représente un avantage fiscal considérable pour les dirigeants d’entreprise, permettant de différer l’impact fiscal tout en réorientant le capital vers un investissement productif, » confirme l’analyse des experts fiscalistes spécialisés dans l’accompagnement des hauts revenus.
Concrètement, l’investissement dans Novaxia One transforme une contrainte fiscale en opportunité de diversification patrimoniale, tout en conservant la possibilité de transmettre ultérieurement les parts souscrites aux héritiers dans des conditions fiscales avantageuses.
Un modèle économique résilient avec un objectif de 6% de rendement annuel
La performance de Novaxia One repose sur un modèle économique éprouvé de création de valeur immobilière. En ciblant des actifs immobiliers obsolètes ou sous-exploités, le fonds exploite le différentiel de valorisation entre un actif tertiaire décoté et un projet résidentiel ou mixte après transformation.
Bien que les deux dernières années reflètent l’impact du ralentissement conjoncturel du marché immobilier, la performance cumulée depuis la création atteint 16,66%, démontrant la capacité du modèle à générer de la valeur sur le moyen terme. Cette performance s’appuie sur un portefeuille diversifié de 37 actifs, dont 6 sous promesse, répartis stratégiquement sur les territoires à fort potentiel de valorisation.
La flexibilité d’un fonds perpétuel adapté aux stratégies patrimoniales d’une clientèle exigeante
Contrairement aux fonds traditionnels à durée déterminée, Novaxia One offre une flexibilité temporelle exceptionnelle grâce à sa structure perpétuelle (evergreen). Cette caractéristique répond parfaitement aux besoins des cadres dirigeants et chefs d’entreprise, dont les horizons d’investissement peuvent varier selon leurs objectifs patrimoniaux.
D’une part, la durée recommandée de 6 ans correspond au cycle optimal de transformation des actifs immobiliers. D’autre part, la possibilité de conserver les parts sur des durées beaucoup plus longues (10, 20 ans ou plus) s’intègre idéalement dans une stratégie de constitution et de transmission de patrimoine.
La liquidité semestrielle, bien que soumise à une pénalité de 5% durant les 5 premières années, garantit une souplesse rare dans l’univers du non-coté. Cette caractéristique permet d’adapter l’investissement à l’évolution des besoins patrimoniaux du dirigeant, notamment dans le cadre de projets de transmission ou de diversification.
Le mécanisme de création de valeur du recyclage urbain
L’exploitation du gisement des bureaux obsolètes : une opportunité de marché sous-évaluée
Le modèle économique de Novaxia One capitalise sur une tendance structurelle majeure : l’obsolescence accélérée du parc tertiaire français. En Île-de-France, la vacance des bureaux a plus que doublé, passant de 2,7 à 5,6 millions de mètres carrés entre 2020 et 2024, représentant désormais plus de 10% du parc.
Cette situation crée une opportunité d’investissement contre-cyclique pour plusieurs raisons. Premièrement, la décote des actifs obsolètes permet d’acquérir à des prix attractifs des emplacements stratégiques dans les zones tendues. Deuxièmement, la pression réglementaire croissante (décret tertiaire, RE2020) accentue l’obsolescence technique et économique de ces immeubles, incitant leurs propriétaires à céder.
Pour les dirigeants d’entreprise, cette asymétrie de marché constitue une opportunité de positionnement sur un segment en pleine transformation, avec un potentiel de création de valeur supérieur aux investissements immobiliers traditionnels.
Le processus de transformation des actifs immobiliers
La création de valeur repose sur un processus maîtrisé de transformation des actifs, articulé autour de trois phases clés :
- Acquisition sélective : Le fonds cible des actifs obsolètes dans des localisations stratégiques, présentant un potentiel de valorisation après changement d’usage.
- Obtention des autorisations : Cette phase cruciale mobilise l’expertise de Novaxia, seul spécialiste du recyclage urbain en France depuis 18 ans, qui sécurise les autorisations administratives nécessaires à la transformation.
- Recyclage et valorisation : La transformation physique des bâtiments s’effectue en préservant au maximum la structure existante, minimisant l’empreinte carbone tout en créant des espaces adaptés aux nouveaux besoins urbains.
La capacité à piloter ce processus complexe constitue un avantage compétitif majeur pour le fonds. De plus, pendant les phases administratives, les actifs sont mis à disposition d’associations et d’acteurs de l’économie sociale, générant un impact social immédiat tout en maintenant les bâtiments en activité.
Les typologies de projets développés et leur potentiel de valorisation
Le portefeuille de projets développés par Novaxia One se caractérise par une diversité de typologies répondant aux besoins spécifiques des territoires :
- Logements classiques : Répondant à la demande structurelle dans les zones tendues
- Build-to-rent : Programmes locatifs institutionnels en plein développement
- Coliving : Nouveaux modes d’habitation adaptés aux jeunes actifs
- Résidences gérées : Pour étudiants et seniors, répondant à des besoins démographiques identifiés
- Programmations mixtes : Combinant logements, commerces et espaces de travail
Cette diversification typologique permet d’optimiser le potentiel de valorisation de chaque actif en fonction des caractéristiques du marché local. Pour les investisseurs, elle constitue également une couverture contre les variations de performance des différents segments immobiliers.
À ce jour, le fonds a déjà permis la création de plus de 6 000 logements en projets, dont près de 2 000 logements sociaux, démontrant sa capacité à transformer concrètement le tissu urbain tout en générant de la valeur.
Allocation du fonds :
Stratégie d’allocation géographique et diversification du portefeuille
Focus sur les zones tendues françaises : Grand Paris et métropoles régionales
La stratégie d’investissement de Novaxia One cible prioritairement les zones où la tension immobilière est maximale, combinant une forte demande résidentielle et une obsolescence accélérée du parc tertiaire. Le Grand Paris constitue naturellement le territoire privilégié du fonds, concentrant près de 60% des investissements.
Cette concentration s’explique par la conjonction unique de facteurs favorables au recyclage urbain dans la région capitale :
- Une vacance tertiaire historiquement élevée (10,4% au T4 2024)
- Une pénurie chronique de logements avec un déficit de production estimé à 70 000 unités par an
- Des valeurs résidentielles supérieures aux valeurs tertiaires dans de nombreux micro-marchés
Les métropoles régionales comme Lyon, Marseille, Lille et Bordeaux complètent cette allocation, offrant des opportunités similaires avec des niveaux de prix d’entrée plus accessibles. Pour les dirigeants d’entreprise, cette diversification géographique permet de répartir le risque tout en conservant une exposition aux marchés les plus dynamiques.
L’expansion européenne : opportunités et perspectives de croissance
L’expansion européenne, déjà amorcée avec 33% des actifs à l’international, constitue un axe de développement stratégique pour Novaxia One. Cette diversification internationale cible des marchés présentant des caractéristiques similaires à la France en termes de besoins de recyclage urbain.
Les pays prioritaires incluent l’Espagne, les Pays-Bas, l’Allemagne et l’Irlande, où le groupe a déjà démontré sa capacité à opérer efficacement à travers sa SCPI Novaxia Neo. Cette stratégie permet d’exploiter les décalages de cycles immobiliers entre pays européens, créant des opportunités d’acquisition contre-cycliques.
Pour les investisseurs fortunés, l’exposition internationale offre également une couverture contre les risques spécifiquement français, notamment réglementaires ou fiscaux, sécurisant ainsi la performance globale du portefeuille.
La complémentarité des actifs pour optimiser le couple rendement/risque
La diversification du portefeuille s’articule autour de trois catégories d’actifs complémentaires :
- Actifs « Core+ » (30-40% du portefeuille) : Immeubles présentant un revenu locatif sécurisé pendant la phase de transformation, apportant stabilité et visibilité au rendement distribué.
- Actifs « Value-Add » (40-50%) : Projets à fort potentiel de création de valeur via changement d’usage, constituant le cœur de la stratégie de recyclage urbain.
- Actifs « Opportunistic » (10-20%) : Opérations complexes à fort potentiel de valorisation, apportant un surcroît de performance en cas de réussite.
Cette allocation équilibrée permet de maintenir un flux régulier de revenus tout en maximisant le potentiel de création de valeur à moyen terme. Pour les dirigeants d’entreprise habitués à piloter des stratégies d’investissement sophistiquées, cette approche offre un profil de risque/rendement plus attractif que les véhicules immobiliers traditionnels.
Novaxia, pionnier de l’investissement à impact dans le recyclage urbain
Novaxia est une société de gestion française à la croisée de l’immobilier et de l’innovation, spécialisée dans le recyclage urbain. Elle se distingue par son approche engagée et responsable, qui vise à répondre aux grands enjeux sociétaux, notamment le manque de logements dans les zones tendues et l’adaptation du parc immobilier à la transition écologique. Novaxia conçoit des fonds d’investissement à impact, comme Novaxia One, en transformant des bâtiments obsolètes (anciens bureaux, friches industrielles, entrepôts vacants) en logements, résidences étudiantes, hôtels ou espaces de coworking.
En s’appuyant sur une stratégie de création de valeur durable, Novaxia associe performance financière et impact social et environnemental.
Elle est aujourd’hui reconnue pour son engagement en faveur de l’investissement responsable, avec plusieurs de ses fonds labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable). Accessible à un large public via des contrats d’assurance-vie ou en direct, l’offre de Novaxia séduit les épargnants en quête de sens, tout en répondant aux besoins concrets des territoires urbains.
Performance historique et résilience du modèle face aux cycles immobiliers
Analyse des performances 2021-2024 : forces et facteurs explicatifs
L’analyse des performances de Novaxia One sur la période 2021-2024 révèle une corrélation intéressante avec les cycles du marché immobilier français. Les deux premières années (6,31% en 2021 et 6,08% en 2022) illustrent la capacité du fonds à générer une performance conforme à son objectif dans un marché dynamique.
Le ralentissement observé en 2023 (1,01%) et 2024 (2,23%) reflète l’impact de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement global des transactions immobilières. Toutefois, deux éléments démontrent la résilience du modèle :
- Le maintien d’une performance positive malgré un contexte sectoriel défavorable
- La capacité à saisir de nouvelles opportunités d’acquisition à des prix plus compétitifs
Pour les dirigeants d’entreprise habitués aux cycles économiques, cette résilience constitue un argument de poids en faveur d’un investissement contre-cyclique, particulièrement pertinent dans le cadre d’une stratégie de remploi des plus-values professionnelles.
La corrélation entre impact environnemental et création de valeur financière
Une caractéristique distinctive de Novaxia One réside dans la corrélation positive entre performance financière et impact environnemental. Contrairement à de nombreux investissements responsables impliquant un « coût de la vertu », le recyclage urbain génère simultanément des externalités positives et de la valeur économique.
Cette synergie s’explique par trois facteurs principaux :
- La valorisation croissante des critères ESG par les investisseurs institutionnels acquéreurs finaux des projets
- L’évolution réglementaire favorable aux projets de recyclage urbain (loi ZAN, RE2020)
- Les économies réalisées grâce à la conservation des structures existantes par rapport à une construction neuve
Pour les dirigeants soucieux d’intégrer l’impact environnemental dans leur stratégie patrimoniale sans sacrifier la performance, cette corrélation positive représente un avantage significatif par rapport aux investissements ESG traditionnels.
Perspectives d’évolution dans le contexte réglementaire actuel (loi ZAN, RE2020)
Le contexte réglementaire actuel renforce considérablement la pertinence stratégique du recyclage urbain. La loi Climat et Résilience, avec son objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), impose une réduction de 50% de l’artificialisation des sols d’ici 2030 et sa suppression totale à l’horizon 2050.
Cette contrainte réglementaire majeure créé mécaniquement une raréfaction du foncier constructible dans les zones tendues, valorisant proportionnellement les actifs déjà bâtis susceptibles d’être transformés. Par ailleurs, la RE2020 accentue l’obsolescence technique des immeubles tertiaires existants, accélérant leur dépréciation et créant de nouvelles opportunités d’acquisition pour le fonds.
Pour les investisseurs avisés, ce contexte réglementaire constitue un « tailwind » puissant susceptible d’amplifier la création de valeur des actifs en portefeuille sur la prochaine décennie, renforçant la pertinence stratégique d’un positionnement précoce.
Intégration dans une stratégie patrimoniale globale pour dirigeants
Complémentarité avec d’autres véhicules d’investissement et enveloppes fiscales
L’intégration de Novaxia One dans une stratégie patrimoniale globale offre de multiples synergies avec les autres composantes du patrimoine d’un dirigeant. Sa triple éligibilité fiscale (150-0 B ter, PEA/PEA-PME et exclusion de l’assiette IFI sous conditions) en fait un outil d’optimisation polyvalent.
Enveloppes d’investissements :
Conclusion : Un positionnement stratégique unique pour une clientèle exigeante
Novaxia One se distingue dans le paysage de l’investissement immobilier alternatif par sa capacité à répondre simultanément aux multiples priorités des dirigeants d’entreprise : optimisation fiscale, performance financière, impact environnemental et flexibilité patrimoniale.
Dans un contexte de pression fiscale croissante et d’évolution rapide des normes environnementales, ce positionnement unique fait de Novaxia One un véhicule d’investissement stratégique pour les chefs d’entreprise soucieux d’optimiser la gestion de leur patrimoine tout en contribuant activement à la transformation positive des villes.
L’expertise historique de Novaxia, seul spécialiste du recyclage urbain en France, combinée à la dynamique favorable du marché immobilier français et aux besoins structurels de transformation des villes, garantit la pertinence à long terme de cette stratégie d’investissement dans la construction d’un patrimoine responsable et performant.
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FAQ sur le fonds Novaxia ONE
1. Quels sont les objectifs de performance et les risques associés au fonds Novaxia One ?
Novaxia One vise un objectif de performance nette annuelle de 6 % à 7 % (non garanti) sur une durée de placement recommandée de 6 ans. Il s’agit d’un fonds de private equity immobilier à capital variable, exposé à des risques propres aux investissements immobiliers et non cotés : risque de perte en capital, risque de liquidité, et risque lié au développement et à la transformation des actifs. Il convient donc aux investisseurs avertis disposés à immobiliser leur capital sur le long terme.
2. Comment le fonds Novaxia One sélectionne-t-il les actifs immobiliers à transformer ?
Le fonds cible principalement des immeubles obsolètes ou vacants – comme des bureaux inoccupés, des friches industrielles ou des bâtiments désaffectés – situés dans des zones urbaines à fort potentiel de revalorisation. Chaque projet est analysé selon des critères économiques, techniques et environnementaux. L’objectif est de transformer ces actifs en logements ou espaces mixtes, tout en générant un impact positif sur le territoire et en créant de la valeur à long terme.
3. Quel est l’impact environnemental et social du fonds Novaxia One ?
Novaxia One s’inscrit dans une démarche d’investissement à impact, en recyclant des bâtiments vacants ou obsolètes pour répondre aux besoins de logement dans les zones tendues. Cette approche permet de limiter l’artificialisation des sols tout en réduisant l’empreinte carbone liée à la construction neuve. Le fonds est classé Article 9 selon le règlement SFDR, ce qui reflète son engagement en faveur de la durabilité environnementale et sociale, avec des objectifs mesurables en termes de création de logements et de réduction des émissions de CO₂.
NOTE: Nous vous informons que le fonds APAX Development Fund II by Peqan est actuellement fermé aux nouvelles souscriptions. Une réouverture est envisagée pour l’automne 2025, sous réserve des opportunités d’investissement identifiées par l’équipe de gestion et des conditions de marché.
Principaux Risques
Risque de perte en capital : Tout investissement dans un fonds de capital-investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
