Présentation du fonds MIMCO Property 8.3 – THE BUTLER
Le fonds MIMCO Property 8.3 se positionne comme une opportunité d’investissement immobilier innovante, structurée autour du projet THE BUTLER au Luxembourg. Cette opération éligible au mécanisme d’apport-cession permet aux investisseurs de bénéficier d’un report d’imposition tout en participant au développement d’un actif immobilier mixte d’exception.
Le projet THE BUTLER représente un investissement total de plus de 116 millions d’euros. Il combine bureaux, hôtellerie et services dans un concept novateur « Hotel & Office » situé à Bertrange, en périphérie de Luxembourg-Ville. Cette structure d’investissement s’adresse particulièrement aux dirigeants d’entreprise souhaitant optimiser leur fiscalité lors de cessions d’actifs.
Caractéristiques du véhicule d’investissement
MIMCO Property 8.3 S.A. constitue le véhicule d’investissement principal de cette opération. Cette société anonyme de droit luxembourgeois lève 7 millions d’euros via une émission d’actions de catégorie A. L’objectif consiste à acquérir 11,13% des actions de BOURMICHT PROMOTIONS S.A., société détentrice de l’actif immobilier THE BUTLER.
Le montant minimum d’investissement s’établit à 100 000 euros par action de 10 000 euros. Cette structuration permet l’accès à un projet immobilier d’envergure tout en conservant une taille d’investissement adaptée aux problématiques patrimoniales des dirigeants.
Structure juridique et gouvernance
La structure juridique repose sur plusieurs niveaux de sociétés. MIMCO Capital SARL., détenue à parts égales par Bernd von Manteuffel et Christophe Nadal, contrôle l’ensemble de l’opération. Cette gouvernance expérimentée apporte une expertise reconnue dans le développement immobilier pan-européen.
Caractéristiques du fonds :
Le projet immobilier THE BUTLER : un actif mixte au Luxembourg
Localisation stratégique dans la zone du Bourmicht
THE BUTLER s’implante dans la zone d’activité du Bourmicht à Bertrange, commune limitrophe de Luxembourg-Ville. Cette localisation bénéficie d’un accès privilégié aux infrastructures de transport. L’autoroute A6 se situe à moins de 750 mètres, tandis que le centre-ville de Luxembourg reste accessible en 10 minutes.
La zone accueille déjà des entreprises internationales reconnues comme Citi Bank, Guardian Glass, KNEIP ou Orange. Cette concentration d’acteurs économiques majeurs témoigne de l’attractivité du secteur pour les activités tertiaires.
Concept architectural innovant « Hotel & Office »
Le projet développe 18 120 m² de surface brute répartis sur plusieurs fonctions complémentaires. Les bureaux représentent 9 061 m² soit 50% de la surface totale. L’hôtel 4 étoiles occupe 7 724 m² avec environ 163 chambres. Une crèche de 668 m² et des espaces de restauration complètent l’offre de services.
Cette mixité fonctionnelle crée des synergies entre les différents usages. Les locataires de bureaux bénéficient des services hôteliers pour leurs invités professionnels. L’hôtel profite quant à lui d’une clientèle d’affaires captive.
Certifications environnementales visées
THE BUTLER vise l’obtention de certifications environnementales prestigieuses. Le label BREEAM « Excellent » certifie les performances environnementales avec un score supérieur à 70%. La certification Well « Gold » se concentre sur la santé et le bien-être des occupants.
Ces certifications répondent aux exigences croissantes des locataires en matière d’immobilier responsable. Elles participent également à la valorisation de l’actif sur le long terme.
Analyse du marché immobilier luxembourgeois
Dynamisme économique du Grand-Duché
Le Luxembourg affiche une croissance économique soutenue avec un PIB en progression de 3,0% annuellement entre 1996 et 2024. Cette performance dépasse largement la moyenne européenne de 1,6% sur la même période. Le STATEC anticipe une croissance de 3,0% pour 2025.
L’inflation reste maîtrisée à 2,8% en moyenne entre 2018 et 2023, contre 3,7% aux États-Unis et 3,6% dans l’Union Européenne. Cette stabilité macro-économique attire les entreprises internationales et soutient la demande immobilière.
Marché des bureaux : tension sur l’offre
Le marché des bureaux luxembourgeois présente des fondamentaux solides. Le taux de vacance global s’établit à 3,90% au quatrième trimestre 2024. Le quartier de Kirchberg enregistre même un taux de vacance de seulement 1,60%.
Les loyers prime atteignent 54 euros par m² mensuels dans le centre-ville. Cette tension sur les prix reflète la rareté de l’offre de qualité face à une demande soutenue des entreprises internationales.
Transactions récentes significatives
Le marché reste dynamique avec des transactions importantes en 2024. L’État luxembourgeois a loué 11 291 m² dans l’immeuble Laccolith à la Cloche d’Or. STATEC a acquis l’immeuble Twist de 9 000 m² à Esch-Belval. EY a investi plus de 52 millions d’euros dans l’immeuble Show de 6 172 m² à Howald.
Ces opérations confirment l’appétit des investisseurs institutionnels et des grandes entreprises pour l’immobilier luxembourgeois de qualité.
Structuration financière et rendement attendu
Modèle économique du projet
L’investissement total du projet THE BUTLER s’élève à 116,5 millions d’euros. Les coûts d’acquisition représentent 31,6 millions d’euros, tandis que la construction nécessite 61,2 millions d’euros. Les frais annexes et coûts financiers complètent l’équation à hauteur de 23,8 millions d’euros.
Le chiffre d’affaires prévisionnel atteint 140,1 millions d’euros. Cette estimation intègre les loyers futurs, les compensations et la récupération de TVA. La marge brute prévisionnelle s’établit à 13,4 millions d’euros.
Revenus locatifs diversifiés
La diversification des revenus locatifs sécurise la rentabilité de l’opération. L’hôtel génère un loyer moyen de 20,80 euros par m² incluant 40 places de parking. Les bureaux atteignent 28,70 euros par m² en moyenne. La crèche apporte 29,00 euros par m² avec un bail ferme de 15 ans signé avec Babilou.
Le rendement de l’investissement se trouve plafonné à 10% pour les actionnaires. Cette limitation contractuelle encadre la rentabilité tout en offrant une visibilité sur les gains potentiels.
Financement et effet de levier
Le projet bénéficie d’un financement bancaire de 18 millions d’euros auprès de BGL BNP Paribas. Ce prêt fait l’objet de garanties de premier rang incluant hypothèque, cautionnements personnels et nantissements. Une demande de prolongation est en cours de négociation.
L’effet de levier amplifie les perspectives de rendement mais accroît également les risques. Les investisseurs se positionnent après les créanciers bancaires en cas de difficultés financières.
Autres informations sur le fonds :
Commercialisation et avancement du projet
État d’avancement des travaux
Les travaux progressent selon le calendrier prévu. La démolition du bâtiment existant s’est achevée au quatrième trimestre 2024. Les opérations de terrassement ont débuté début 2025 et sont réalisées à 50%. Le démarrage du gros œuvre est programmé pour le troisième trimestre 2025.
La livraison prévisionnelle intervient au quatrième trimestre 2027. Cette échéance conditionne la commercialisation complète des espaces et la mise en service des équipements.
Pré-commercialisation réussie
La commercialisation anticipe favorablement les revenus futurs. Un opérateur hôtelier international a signé un term sheet en mars 2025 pour l’exploitation de l’hôtel. Ce contrat de gestion hôtelière (HMA) porte sur 15 ans avec possibilité de prolongation de 5 ans.
L’opérateur garantit un revenu minimal de 2,35 millions d’euros hors taxes annuellement. Cette sécurisation des revenus hôteliers représente un élément clé de la viabilité économique du projet.
Perspectives de commercialisation des bureaux
Plusieurs groupes internationaux négocient actuellement la location d’espaces de bureaux. Les discussions portent sur près de trois étages entiers. Le rooftop peut accueillir soit des bureaux supplémentaires, soit une salle de sport haut de gamme, soit un centre de conférences.
Cette flexibilité dans l’affectation des espaces permet d’adapter l’offre aux besoins du marché local.
Risques et considérations d’investissement
Principaux facteurs de risque
L’investissement présente plusieurs catégories de risques inhérents aux opérations immobilières. Le risque de perte partielle ou totale du capital constitue le risque principal. La valeur des actions dépend des performances financières de la société et de sa capacité d’exécution.
Le risque de marché concerne l’évolution de l’environnement économique luxembourgeois. Toute dégradation de la situation politique, économique ou sociale pourrait affecter négativement la valeur de l’investissement.
Risques liés au financement
L’endettement bancaire de 18 millions d’euros bénéficie de garanties de premier rang. En cas de difficultés, les créanciers bancaires seront remboursés prioritairement aux actionnaires. Cette subordination augmente le risque de perte en capital.
La non-prolongation du financement bancaire constitue un risque opérationnel majeur. Sans refinancement, la société pourrait éprouver des difficultés à mener le projet dans les conditions prévues.
Risques de liquidité et de durée
L’investissement présente une durée envisagée de 24 mois avec prolongation possible de 6 mois. Aucun mécanisme de rachat n’existe avant le terme. Les actions ne bénéficient d’aucune liquidité pendant la période de détention.
Cette illiquidité doit être anticipée par les investisseurs dans leur allocation patrimoniale. L’investissement convient aux patrimoine disposant d’autres sources de liquidité.
Intégration dans une stratégie patrimoniale
Profil d’investisseur cible
Cette opportunité s’adresse principalement aux dirigeants d’entreprise réalisant des plus-values de cession. Le mécanisme d’apport-cession permet de reporter l’imposition tout en diversifiant le patrimoine vers l’immobilier.
L’investissement minimum de 100 000 euros le réserve aux patrimoines conséquents. Cette sélectivité assure une certaine homogénéité du tour de table et facilite la gouvernance.
Diversification géographique et sectorielle
THE BUTLER apporte une exposition à l’immobilier luxembourgeois dans un portefeuille patrimonial. Cette diversification géographique complète des investissements français traditionnels. Le caractère mixte de l’actif (bureaux, hôtel, services) dilue les risques sectoriels.
La croissance économique luxembourgeoise et l’attractivité fiscale du pays soutiennent les perspectives immobilières. Cette exposition bénéficie des flux d’investissements internationaux vers le Grand-Duché.
Horizon d’investissement et liquidité
La durée d’investissement de 24 à 30 mois correspond aux cycles de détention classiques en private equity immobilier. Cette période permet la réalisation complète du projet et sa commercialisation.
L’absence de liquidité intermédiaire nécessite une planification patrimoniale adaptée. Les investisseurs doivent s’assurer de disposer d’autres sources de liquidité pendant la période de blocage.
Conclusion sur le fonds MIMCO Property 8.3 – THE BUTLER
MIMCO THE BUTLER constitue une opportunité d’investissement immobilier structurée qui combine les avantages de l’apport-cession avec l’exposition à un marché immobilier dynamique. Le projet bénéficie d’une localisation privilégiée au Luxembourg, d’un concept architectural innovant et d’une équipe de gestion expérimentée.
Les fondamentaux du marché luxembourgeois, caractérisés par une croissance soutenue et une inflation maîtrisée, soutiennent les perspectives de valorisation. La pré-commercialisation réussie, notamment la sécurisation des revenus hôteliers, renforce la visibilité économique du projet.
Néanmoins, cet investissement présente des risques significatifs liés à l’effet de levier, à l’illiquidité et aux aléas du développement immobilier. Il convient aux investisseurs expérimentés recherchant une diversification patrimoniale tout en optimisant leur fiscalité via le mécanisme d’apport-cession.
La décision d’investissement doit s’inscrire dans une approche patrimoniale globale, en tenant compte de l’horizon de placement, des objectifs de diversification et de la capacité à supporter l’illiquidité temporaire des fonds investis.
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FAQ sur le fonds MIMCO Property 8.3 – THE BUTLER ?
Quels sont les avantages fiscaux de l'apport-cession MIMCO THE BUTLER ?
L’apport-cession dans le fonds MIMCO THE BUTLER permet de bénéficier du mécanisme du 150-0 B ter du Code général des impôts. Concrètement, un dirigeant qui cède ses titres de société peut apporter tout ou partie de sa plus-value au fonds et obtenir un report d’imposition. L’impôt sur la plus-value n’est pas supprimé mais différé jusqu’à la cession des titres reçus en contrepartie de l’apport. Cette optimisation est particulièrement intéressante pour les dirigeants réalisant des plus-values importantes lors de cessions d’entreprises. Le mécanisme permet également de diversifier son patrimoine vers l’immobilier tout en conservant l’avantage fiscal. Il est important de respecter les conditions légales d’éligibilité et de se faire accompagner par un conseil fiscaliste pour optimiser cette stratégie patrimoniale.
Quels sont les principaux risques liés à cet investissement immobilier ?
L’investissement MIMCO THE BUTLER présente plusieurs catégories de risques qu’il convient d’analyser. Le risque de perte en capital constitue le risque principal, notamment en raison de l’effet de levier avec un endettement bancaire de 18 millions d’euros bénéficiant de garanties de premier rang. En cas de difficultés, les investisseurs ne récupèrent leurs fonds qu’après remboursement de la dette bancaire. Le risque de liquidité est également significatif car aucun rachat n’est possible avant le terme de 24 à 30 mois. Les risques immobiliers incluent les aléas de construction, les retards de livraison et l’évolution du marché luxembourgeois. Le projet étant en phase de développement, des dépassements de coûts ou des difficultés de commercialisation peuvent impacter la rentabilité. Enfin, le rendement est plafonné à 10%, limitant l’upside en cas de surperformance du projet.
Comment s'effectue la commercialisation du projet THE BUTLER et quelles sont les garanties locatives ?
La commercialisation du projet THE BUTLER progresse favorablement avec plusieurs engagements fermes déjà sécurisés. Pour la partie hôtelière, un opérateur international a signé un term sheet en mars 2025 pour un contrat de gestion hôtelière (HMA) de 15 ans avec option de prolongation de 5 ans. Cet opérateur garantit un revenu minimal de 2,35 millions d’euros hors taxes annuellement, sécurisant ainsi une partie importante des revenus futurs. La crèche bénéficie d’un bail ferme de 15 ans signé avec Babilou, exploitant international reconnu, générant environ 29 euros par m² mensuel. Pour les bureaux, plusieurs groupes internationaux négocient actuellement la location de près de trois étages entiers. Le rooftop offre une flexibilité d’usage entre bureaux supplémentaires, salle de sport ou centre de conférences. Cette diversification des revenus et la qualité des preneurs réduisent le risque locatif tout en assurant une visibilité sur les flux financiers futurs.
Principaux risques
Risque de perte en capital : Tout investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
