Présentation du fonds Jerikho Value Added 2 :
L’année 2024 marque un tournant décisif pour l’investissement immobilier parisien. Tandis que la hausse des taux d’intérêt génère des opportunités d’acquisition attractives, un nouveau véhicule d’investissement permet aux dirigeants d’entreprise de réinvestir intelligemment leurs plus-values de cession. Jerikho Value Added 2, fonds spécialisé dans la transformation d’actifs immobiliers parisiens, offre une solution patrimoniale innovante alliant performance financière et optimisation fiscale grâce à son éligibilité au dispositif 150-0 B ter.
Cette Société de Libre Partenariat (SLP) cible un TRI de 11% net de frais sur 6 ans, en transformant des immeubles obsolètes en actifs modernes et éco-responsables. Une stratégie qui s’appuie sur l’expertise reconnue de l’équipe Kerria AM et tire parti d’un momentum de marché exceptionnel.
Caractéristiques du fonds :
Jerikho Value Added 2 : Une stratégie immobilière innovante au cœur de Paris
La transformation d’actifs obsolètes parisiens
Le fonds Jerikho Value Added 2 développe une approche patrimoniale unique, centrée sur la régénération du parc immobilier parisien. Cette stratégie consiste à acquérir des actifs sous-valorisés ou obsolètes pour les transformer en immeubles innovants, alignés sur les exigences environnementales actuelles.
La mission de Jerikho s’articule autour de trois axes stratégiques majeurs. D’abord, repositionner des actifs obsolètes en immeubles modernes tout en s’inscrivant dans une démarche éco-responsable. Ensuite, constituer un portefeuille dynamique d’opérations parisiennes afin de diversifier les risques et optimiser la création de valeur. Enfin, proposer plusieurs cycles d’investissement permettant de maximiser la performance en recyclant les plus-values.
Cette approche value-added se concentre exclusivement sur Paris intra-muros, zone géographique offrant la meilleure résilience et les perspectives de valorisation les plus attractives. Le fonds privilégie des opérations de 1 à 50 millions d’euros, avec un objectif de 10 à 15 acquisitions sur la durée de vie du véhicule.
Un momentum de marché favorable en 2024-2025
L’année 2024 constitue un moment charnière dans le paysage immobilier parisien. Plusieurs facteurs convergent pour créer des opportunités d’investissement exceptionnelles. La hausse des taux d’emprunt ralentit les transactions et entraîne une correction des prix, offrant un point d’entrée plus attractif pour les investisseurs en quête d’actifs décotés.
Parallèlement, la nécessaire réhabilitation du parc immobilier génère de nouvelles opportunités. Le besoin de vente d’actifs obsolètes de la part des SCPI crée des possibilités d’acquisition pour les acteurs spécialisés dans le value-added. Cette dynamique s’accentue avec l’entrée en vigueur du nouveau décret tertiaire exigeant la rénovation des bâtiments à usage de bureaux de plus de 1 000 m².
La mise en application du Plan Local d’Urbanisme bioclimatique de la Ville de Paris vise à répondre aux défis du logement et aux enjeux climatiques à l’échelle de la capitale. Ces évolutions réglementaires renforcent l’intérêt des stratégies de transformation immobilière, positionnant Jerikho Value Added 2 au cœur des tendances de marché.
L’éligibilité au dispositif 150-0 B ter : Un atout fiscal majeur
Le remploi de produits de cession optimisé
Jerikho Value Added 2 présente l’avantage décisif d’être éligible au dispositif 150-0 B ter du Code général des impôts. Cette disposition fiscale permet aux dirigeants d’entreprise de réinvestir leurs plus-values de cession d’entreprise dans des conditions fiscales avantageuses. Le mécanisme autorise le report d’imposition sur les plus-values, sous réserve d’un investissement dans les délais requis.
Pour bénéficier de cette optimisation, l’investissement doit être réalisé avant le 30 juin 2025. Cette échéance rend particulièrement attractive la période de commercialisation du fonds, qui s’étend jusqu’en juin 2025. La prime d’égalisation de 1,5% appliquée jusqu’au 31 mai 2025 (puis 2%) constitue un incitant supplémentaire pour les souscripteurs précoces.
Le dispositif 150-0 B ter s’avère particulièrement pertinent pour les chefs d’entreprise ayant récemment cédé leur société. Il permet de transformer une contrainte fiscale en opportunité d’investissement, tout en diversifiant le patrimoine sur un sous-jacent immobilier parisien résilient.
Les autres avantages fiscaux de la SLP
Au-delà de l’éligibilité au 150-0 B ter, la structure SLP de Jerikho Value Added 2 offre plusieurs avantages fiscaux complémentaires. Pour les personnes physiques, l’investissement échappe à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), sous réserve d’une détention minimale de 5 ans.
Les plus-values générées bénéficient d’une exonération d’impôt sur le revenu et restent soumises uniquement aux prélèvements sociaux, représentant une économie fiscale substantielle. Cette optimisation s’applique également sous condition de détention minimale de 5 ans, cohérente avec la durée de vie du fonds.
Pour les personnes morales, la SLP propose un taux d’impôt sur les sociétés réduit, oscillant entre 0 et 15% selon les cas. Cette flexibilité fiscale renforce l’attractivité du véhicule pour différents profils d’investisseurs. De plus, la possibilité de souscription via un PEA-PME ou une assurance-vie française ou luxembourgeoise élargit les options de structuration patrimoniale.
La stratégie d’investissement : Performance et expertise technique
Un portefeuille diversifié d’opérations value-added
La stratégie de Jerikho Value Added 2 repose sur un sourcing privilégié d’actifs off-market, représentant plus de 80% des acquisitions. Cette approche permet d’accéder à des opportunités exclusives, souvent proposées à des conditions plus attractives que le marché public. L’équipe traite annuellement 1 200 à 1 500 opportunités qualifiées, étudie en détail 50 à 150 dossiers et envoie 20 à 30 lettres d’offres pour finaliser 10 à 15 acquisitions.
Le fonds privilégie des actifs prime à haute complexité technique ou architecturale, acquis en pleine propriété ou sous forme de lots de copropriété. Cette sélectivité garantit un potentiel de création de valeur élevé, justifiant l’objectif de TRI à 11% net de frais. Les opérations visent principalement la transformation de bureaux obsolètes en logements, bureaux modernes ou espaces mixtes (hôtels, commerces).
Deux opérations sont déjà intégrées au portefeuille. Le projet du 17ème arrondissement (quartier Batignolles) concerne la restructuration d’un immeuble Art Déco de 4 600 m² avec permis de construire purgé, acquis à 6 000 €/m². Le second actif, situé dans le 12ème arrondissement (quartier Bastille), porte sur un ensemble de bureaux de 3 536 m² destiné à devenir un projet mixte.
L’équipe Kerria AM : 20 talents au service de la performance
Jerikho Investment Management s’appuie sur l’expertise de Kerria Asset Management, catalyseur disposant de plus de 20 talents spécialisés. Cette équipe intégrée comprend 3 directeurs des acquisitions (ex-JLL et ex-Cushman & Wakefield), 4 asset managers expérimentés (plus de 15 ans d’expérience), 2 directeurs des opérations (AMO/ESTP/ex-JLL) et 1 directeur administratif et financier.
Les co-fondateurs Thomas Zaepffel et Geoffroy Mestrallet cumulent des parcours d’excellence. Thomas Zaepffel, diplômé de l’École Polytechnique et HEC, a co-fondé Adot avant de créer Kerria AM. Geoffroy Mestrallet, formé à l’IESEG School of Management, apporte 7 ans d’expérience chez JLL. Cette complémentarité garantit une approche à la fois technique et financière de l’investissement immobilier.
L’équipe développe trois stratégies d’investissement distinctes à travers quatre fonds, gérant actuellement 210 millions d’euros de valeur d’actifs. Cette diversification témoigne de la maturité opérationnelle et de la capacité de déploiement de la société de gestion. Les engagements ESG constituent un axe central, privilégiant systématiquement la transformation à la démolition et conjuguant performance énergétique, résilience climatique et impact social positif.
Les performances et projections financières
Les résultats probants de Jerikho Value Added 1
Jerikho Value Added 1 démontre la pertinence de la stratégie avec des performances remarquables. Le premier fonds a levé 20 millions d’euros d’equity en seulement 4 mois, témoignant de l’intérêt des investisseurs pour cette approche. Deux opérations ont déjà été arbitrées avec des résultats exceptionnels.
L’opération du 7ème arrondissement (Invalides) illustre parfaitement l’efficacité du modèle. Acquis à 2,9 millions d’euros (7 600 €/m²), l’actif de 380 m² a été revendu 4,2 millions d’euros (11 000 €/m²) après seulement 6 mois, générant un TRI de 83%. Cette performance s’explique par une transformation rapide et une revente stratégique.
La seconde opération, située dans le 11ème arrondissement (Ameublement), confirme la reproductibilité du modèle. L’immeuble de 1 000 m², acquis 5,6 millions d’euros (5 600 €/m²), a été cédé 9,3 millions d’euros (9 300 €/m²) en 11 mois, réalisant un TRI de 41%. Ces résultats valident l’approche value-added sur le marché parisien.
Six opérations restent en cours dans le premier fonds, avec des TRI cibles à l’acquisition s’échelonnant entre 18% et 45%. Cette diversité témoigne de la capacité de l’équipe à identifier des opportunités variées tout en maintenant des objectifs de performance élevés.
Business plan et objectif de TRI à 11%
Jerikho Value Added 2 structure son business plan autour d’opérations à cycle court, avec une durée de rotation moyenne de 2 ans. Le fonds vise un déploiement de 95% de l’equity collecté, maintenant une réserve de 5% pour les frais et aléas. L’endettement moyen ciblé atteint 60%, optimisant l’effet de levier tout en préservant la sécurité des investissements.
La mécanique financière repose sur trois cycles d’investissement successifs. Le premier cycle déploie 67 millions d’euros d’equity, générant 28 millions d’euros de plus-values. Ces gains alimentent le second cycle (30 millions d’equity + 43 millions de plus-values), puis le troisième cycle (58 millions d’equity + 67 millions de plus-values). Au total, 732 millions d’euros d’investissements sont prévus sur la durée de vie du fonds.
Cette stratégie de recyclage des capitaux maximise la création de valeur. L’equity redistributée atteint 201 millions d’euros (70 millions de capital initial + 131 millions de plus-values), soit un multiple de 2,9x sur 6 ans. Le TRI net investisseur ressort à 11%, objectif cohérent avec les risques assumés et les performances historiques de l’équipe.
La marge nette d’IS et de frais, estimée à 18% du coût de revient, intègre tous les coûts opérationnels et fiscaux. Cette transparence dans le business plan renforce la crédibilité des projections financières.
Autres informations sur le fonds :
Modalités d’investissement et structure du fonds
Caractéristiques de la SLP et conditions de souscription
Jerikho Value Added 2 adopte la forme juridique d’une Société de Libre Partenariat (SLP), véhicule d’investissement alternatif non agréé par l’AMF. Cette structure offre une flexibilité opérationnelle optimale tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. La SLP permet notamment une gestion active du portefeuille et des distributions flexibles selon les arbitrages réalisés.
Le fonds cible une levée de 70 millions d’euros d’equity, avec une commercialisation ouverte jusqu’en juin 2025. Deux types de parts sont proposés : les parts A pour les investissements inférieurs à 10 millions d’euros et les parts B pour les montants supérieurs. Cette segmentation permet d’adapter les conditions aux différents profils d’investisseurs.
La structure tarifaire comprend 5% de commission de souscription, 3% de commission de gestion annuelle et 175 000 euros TTC de frais de constitution. Le carried interest des équipes s’active à partir de 10% de TRI, alignant les intérêts des gestionnaires sur ceux des investisseurs. Cette mécanique incitative garantit une recherche constante de performance.
La durée du fonds s’établit à 6 ans, prolongeable deux fois d’un an si nécessaire. Cette temporalité correspond aux cycles de transformation immobilière, permettant d’optimiser les conditions de sortie. L’absence de possibilité de rachat avant le terme renforce la stabilité du capital et la capacité d’exécution de la stratégie.
Comment investir dans Jerikho Value Added 2
Le processus d’investissement débute par une analyse des objectifs patrimoniaux et de la situation fiscale du souscripteur potentiel. L’éligibilité au dispositif 150-0 B ter constitue souvent un critère déterminant, particulièrement pour les dirigeants ayant récemment cédé leur entreprise. L’équipe Etsa Patrimoine accompagne chaque investisseur dans l’évaluation de l’adéquation du produit à sa stratégie patrimoniale.
La souscription peut s’effectuer directement ou via des enveloppes fiscales optimisées (PEA-PME, assurance-vie). Cette flexibilité permet d’intégrer l’investissement dans une architecture patrimoniale globale. La prime d’égalisation de 1,5% jusqu’au 31 mai 2025 incite à une souscription rapide pour les investisseurs éligibles.
L’investissement minimal n’est pas précisé dans la documentation, mais la structure du fonds suggère des tickets significatifs cohérents avec le profil de clientèle visé. L’implication des fondateurs à hauteur de 10 million d’euros témoigne de leur confiance dans la stratégie et aligne leurs intérêts sur ceux des souscripteurs.
Conclusion : Jerikho Value Added 2, un fonds innovant pour optimiser votre patrimoine
Jerikho Value Added 2 représente une opportunité patrimoniale unique pour les dirigeants d’entreprise cherchant à optimiser leurs plus-values de cession. L’éligibilité au dispositif 150-0 B ter, combinée à une stratégie immobilière éprouvée sur le marché parisien, en fait un véhicule d’investissement particulièrement attractif dans le contexte actuel. L’expertise de l’équipe Kerria AM et les performances démontrées sur le premier fonds renforcent la crédibilité de l’objectif de TRI à 11% net de frais.
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FAQ sur Jerikho Value Added 2 ?
Quels sont les principaux avantages fiscaux de Jerikho Value Added 2 ?
Jerikho Value Added 2 offre plusieurs avantages fiscaux majeurs. Le fonds est éligible au dispositif 150-0 B ter, permettant le report d’imposition sur les plus-values de cession d’entreprise. Pour les personnes physiques, l’investissement échappe à l’IFI et bénéficie d’une exonération d’impôt sur les plus-values (soumises uniquement aux prélèvements sociaux) sous réserve d’une détention de 5 ans minimum. Les personnes morales profitent d’un taux d’IS réduit entre 0 et 15%. La souscription est possible via PEA-PME ou assurance-vie pour optimiser l’enveloppe fiscale.
Quelle est la stratégie d'investissement du fonds et les risques associés ?
Le fonds investit exclusivement dans l’immobilier parisien intra-muros, en transformant des actifs obsolètes en immeubles modernes. La stratégie value-added cible 10 à 15 opérations de 1 à 50 M€ avec cycles courts (2 ans en moyenne). L’équipe privilégie 80% d’acquisitions off-market pour accéder à des opportunités exclusives. Les principaux risques incluent l’absence de garantie en capital, l’impossibilité de rachat avant le terme de 6 ans, les risques liés à la liquidité immobilière et à l’exécution des travaux. Le TRI cible de 11% net n’est pas garanti.
Comment investir et quelles sont les conditions de souscription ?
L’investissement est réservé aux clients professionnels et investisseurs qualifiés selon la réglementation AMF. Le fonds collecte 70 M€ d’equity jusqu’en juin 2025 via deux types de parts (A < 10 M€, B > 10 M€). Les frais comprennent 5% de commission de souscription, 3% de gestion annuelle et une prime d’égalisation de 1,5% (jusqu’au 31/05/2025). La durée est de 6 ans prolongeable. Pour les investisseurs 150-0 B ter, la souscription doit intervenir avant le 30 juin 2025. Un accompagnement personnalisé évalue l’adéquation du produit à chaque profil patrimonial.
Principaux risques
Risque de perte en capital : Tout investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
