Présentation du fonds Capital Immo Value :
Face aux contraintes de réinvestissement du dispositif 150-0 B ter, les dirigeants d’entreprise ayant réalisé des plus-values de cession cherchent des solutions d’investissement performantes et sécurisées. Lancé par Edmond de Rothschild REIM, Capital Immo Value se positionne comme une réponse adaptée à ces enjeux patrimoniaux spécifiques. Ce FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) combine expertise immobilière reconnue et avantages fiscaux substantiels pour les investisseurs professionnels.
Les caractéristiques principales du FPCI
Capital Immo Value constitue un fonds professionnel de capital investissement spécialement conçu pour répondre aux besoins des investisseurs assimilés professionnels. Avec un ticket d’entrée fixé à 150 000 euros minimum, ce véhicule d’investissement vise un TRI cible net de 8% sur une durée de vie de 7 ans, prorogeable deux fois un an.
Le fonds bénéficie d’une structure financière équilibrée avec un objectif de levée de 50 millions d’euros et un endettement cible de 50%. Cette approche permet d’optimiser le levier financier tout en maîtrisant les risques. La gestion active du portefeuille s’appuie sur une équipe expérimentée de 140 collaborateurs répartis sur 8 bureaux européens.
La stratégie du fonds repose sur l’identification d’opportunités immobilières offrant un potentiel de création de valeur significatif. Cette approche « Core+ » privilégie des actifs bien situés nécessitant des améliorations ou des repositionnements stratégiques pour maximiser leur rentabilité.
Une stratégie multisectorielle diversifiée
La diversification sectorielle constitue un pilier fondamental de la stratégie d’investissement de Capital Immo Value. Le fonds concentre ses acquisitions sur trois segments immobiliers porteurs : les bureaux, le résidentiel et la logistique.
Le secteur des bureaux représente une opportunité majeure dans le contexte post-COVID. Les entreprises recherchent désormais des espaces de travail repensés, plus flexibles et mieux situés. Cette mutation du marché crée des décalages de valorisation que le fonds entend exploiter, particulièrement sur les marchés de Paris, Lille et Lyon.
La composante résidentielle se concentre sur des opérations de repositionnement d’immeubles parisiens. Cette stratégie tire parti des opportunités d’acquisition en bloc avec décote, suivies de rénovations ciblées et de reventes à la découpe pour optimiser les plus-values.
L’expertise d’Edmond de Rothschild REIM
Edmond de Rothschild REIM apporte à Capital Immo Value l’expertise d’une plateforme immobilière européenne reconnue. Avec 20 ans d’histoire immobilière et 12,9 milliards d’euros d’actifs sous gestion, la société de gestion dispose d’un track record solide dans l’identification et la gestion d’investissements immobiliers performants.
La plateforme paneuropéenne gère l’ensemble du cycle immobilier, de l’acquisition à la cession, en passant par la gestion technique et locative. Cette intégration verticale permet une optimisation continue de la performance des actifs tout au long de leur détention.
L’adhésion à l’initiative Net-Zero Asset Managers témoigne de l’engagement ESG du gestionnaire. Cette approche responsable s’intègre naturellement dans la stratégie d’investissement, les critères environnementaux constituant désormais un facteur clé de valorisation des actifs immobiliers.
Les avantages fiscaux du dispositif 150-0 B ter
Éligibilité au report d’imposition des plus-values
Capital Immo Value bénéficie de l’agrément nécessaire pour l’éligibilité au dispositif 150-0 B ter du Code général des impôts. Ce régime permet aux dirigeants d’entreprise de reporter l’imposition de leurs plus-values de cession sous conditions de réinvestissement dans des fonds agréés.
Le mécanisme offre un report d’imposition sans limitation de durée, sous réserve du respect des conditions de détention minimum. Cette souplesse fiscale représente un avantage considérable pour optimiser la fiscalité des plus-values importantes réalisées lors de cessions d’entreprise.
L’investissement dans Capital Immo Value permet ainsi de transformer une contrainte fiscale en opportunité d’investissement diversifiée. Le dirigeant peut ainsi maintenir son exposition au risque entrepreneurial tout en accédant à une classe d’actifs décorrélée de son activité principale.
Exonération IFI et régime fiscal avantageux
Le statut de FPCI fiscal confère à Capital Immo Value des avantages fiscaux significatifs pour ses porteurs de parts. L’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) constitue un bénéfice appréciable pour les patrimoines conséquents.
Le fonds respecte le quota fiscal requis, permettant à ses porteurs de bénéficier du régime des plus-values professionnelles. Cette qualification fiscale optimise la taxation des revenus distribués et des plus-values de cession des parts.
La structure juridique permet également l’application du régime des sociétés mères et filiales pour les revenus distribués, sous réserve du respect des conditions de détention. Cette optimisation fiscale renforce l’attractivité du produit pour les investisseurs éligibles.
Conditions d’accès et durée de détention
L’accès au dispositif 150-0 B ter impose des conditions strictes tant sur le profil de l’investisseur que sur les modalités d’investissement. Le souscripteur doit avoir réalisé une plus-value de cession d’entreprise éligible et respecter les délais de réinvestissement réglementaires.
La durée de détention minimum s’établit à 5 ans pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux. Cette contrainte temporelle s’aligne naturellement avec l’horizon d’investissement du fonds, fixé à 7 ans avec possibilité de prorogation.
Le non-respect des conditions d’éligibilité entraîne la remise en cause des avantages fiscaux avec application de majorations. Cette exigence souligne l’importance d’un accompagnement spécialisé pour sécuriser l’optimisation fiscale recherchée.
Caractéristiques du fonds :
Stratégie d’investissement et secteurs ciblés
Approche Core+ et création de valeur
La stratégie « Core+ » de Capital Immo Value privilégie l’acquisition d’actifs immobiliers de qualité présentant un potentiel d’amélioration identifié. Cette approche permet de générer de la performance à travers des opérations de repositionnement, de rénovation ou de changement d’usage.
La création de valeur s’articule autour de plusieurs leviers : optimisation des loyers, amélioration de la qualité locative, obtention de certifications environnementales et repositionnement stratégique. Cette démarche active contraste avec une gestion passive de rendement.
L’horizon d’investissement de 5 à 7 ans permet la mise en œuvre complète des plans de création de valeur. Cette durée offre la flexibilité nécessaire pour mener les travaux d’amélioration et bénéficier des cycles de marché favorables à la cession.
Focus sur trois secteurs porteurs
Le secteur bureaux concentre les investissements sur des zones géographiques stratégiques : Paris, Lille et Lyon. La stratégie tire parti des mutations du marché du travail, avec une demande croissante pour des espaces flexibles et bien connectés. Les opérations visent particulièrement la transformation d’actifs obsolètes en bureaux modernes répondant aux nouveaux usages.
La composante logistique exploite la dynamique du e-commerce et de l’optimisation des chaînes logistiques. Le fonds privilégie les emplacements stratégiques offrant une excellente connectivité multimodale. L’exemple de l’acquisition CEVA à Mulhouse illustre cette approche, avec un actif bénéficiant d’accès autoroutiers, ferroviaires et fluviaux.
Le volet résidentiel se concentre sur Paris et sa proche banlieue, exploitant les opportunités d’acquisition en bloc avec décote significative. La stratégie de découpe après rénovation permet d’optimiser la valorisation tout en répondant à la demande soutenue pour les petites surfaces parisiennes.
Répartition géographique stratégique
La répartition géographique du portefeuille privilégie les marchés français tout en conservant une ouverture européenne sélective. Cette approche permet de capitaliser sur la connaissance approfondie des marchés domestiques tout en diversifiant les risques géographiques.
Les investissements français se concentrent sur les métropoles régionales dynamiques offrant un meilleur rapport qualité-prix que Paris. Cette stratégie permet d’accéder à des rendements plus élevés tout en bénéficiant de fondamentaux économiques solides.
La composante européenne complète la diversification avec des opportunités ciblées sur des marchés matures présentant des décalages temporaires de valorisation. Cette approche opportuniste enrichit le potentiel de performance du portefeuille global.
Analyse des premières opérations du fonds
Acquisition logistique CEVA à Mulhouse
L’acquisition de l’ensemble logistique CEVA à Mulhouse pour 25,2 millions d’euros illustre parfaitement la stratégie du fonds. Cet actif de 33 813 m² bénéficie d’une localisation exceptionnelle à proximité des autoroutes A35/A36, offrant un accès direct vers l’Allemagne et la Suisse.
La stratégie de création de valeur s’articule autour de trois axes principaux. La division foncière et technique permet de séparer les activités de messagerie et de logistique pour optimiser les cessions futures. La signature d’un bail long terme avec CEVA sécurise les flux locatifs sur 10 ans avec un loyer annuel de 1,95 million d’euros.
Le programme de travaux de modernisation, incluant l’obtention de labels environnementaux et l’exploitation de la réserve foncière, vise un TRI cible de 11%. Cette opération démontre la capacité du fonds à identifier des actifs sous-valorisés et à mettre en œuvre des plans d’optimisation ambitieux.
Opération résidentielle Paris 13ème
L’acquisition de l’immeuble de 31 logements rue des Gobelins dans le 13ème arrondissement parisien représente un investissement de 12 millions d’euros. Cette opération résidentielle exploite une décote d’acquisition de plus de 40% par rapport à la valeur libre des appartements.
La stratégie de valorisation combine rénovation des parties communes et amélioration des performances énergétiques des logements les moins performants. Les appartements de 40 m² en moyenne offrent une liquidité optimale pour la revente unitaire après travaux d’amélioration.
Le TRI cible de 10% reflète l’attractivité de ce segment de marché parisien. La proximité du métro Gobelins et du Jardin des Plantes renforce l’attrait locatif et la facilité de commercialisation lors des cessions programmées.
Performance et objectifs de rendement
Les premières opérations du fonds confirment la pertinence de la stratégie avec des TRI cibles compris entre 10% et 11%. Ces niveaux de performance reflètent la qualité de sourcing et l’expertise opérationnelle de l’équipe de gestion.
La sécurisation des flux locatifs par des baux long terme avec des locataires de qualité limite les risques locatifs. Cette approche prudentielle permet de concilier recherche de performance et maîtrise des risques, critère essentiel pour les investisseurs du dispositif 150-0 B ter.
La diversification sectorielle et géographique du portefeuille contribue à la résilience de la performance globale. Cette mutualisation des risques constitue un avantage déterminant par rapport aux investissements immobiliers directs.
Modalités de souscription et structure du fonds
Ticket d’entrée et conditions d’accès
Capital Immo Value s’adresse exclusivement aux investisseurs professionnels avec un ticket d’entrée fixé à 150 000 euros minimum. Cette sélectivité permet d’optimiser la structure du fonds et de garantir un niveau d’expertise approprié des souscripteurs.
Les souscriptions sont ouvertes jusqu’en décembre 2025, offrant une fenêtre d’investissement adaptée aux contraintes du dispositif 150-0 B ter. La valorisation nominative des parts facilite la gestion administrative et la traçabilité des investissements.
La possibilité de souscription à partir de 200 euros par mois après le ticket d’entrée offre une flexibilité d’investissement appréciable. Cette modalité permet d’optimiser progressivement l’allocation au fonds selon les disponibilités financières.
Frais et commission de gestion
La structure de frais de Capital Immo Value respecte les standards du marché pour cette catégorie d’investissement. La commission de souscription s’élève à 5% maximum, intégralement rétrocédée au distributeur, garantissant l’absence de coût caché pour l’investisseur.
Les frais de gestion annuels de 2,50% nets, dont 0,80% rétrocédés au distributeur, rémunèrent l’expertise de gestion active et l’accompagnement tout au long du cycle d’investissement. Cette structure incitative aligne les intérêts du gestionnaire et des investisseurs.
La commission de surperformance de 20% au-delà d’un TRI de 10% récompense la création de valeur effective. Ce mécanisme encourage la performance tout en préservant l’essentiel de la surperformance au bénéfice des porteurs de parts.
Durée et modalités de sortie
La durée de vie du fonds s’établit à 7 ans, prorogeable deux fois un an, permettant d’optimiser les conditions de cessions selon les cycles de marché. Cette flexibilité temporelle constitue un atout majeur pour maximiser la performance des investissements.
L’absence de possibilité de rachat durant toute la durée de vie limite la liquidité mais garantit la stabilité des investissements. Cette contrainte, inhérente aux fonds fermés, permet une gestion à long terme optimale des actifs immobiliers.
Les modalités de distribution privilégient la capitalisation avec une fréquence de valorisation semestrielle. Cette approche favorise l’effet de capitalisation tout en maintenant une transparence régulière sur l’évolution de la valeur liquidative.
Conclusion : Capital Immo Value, un fonds innovant pour optimiser votre patrimoine
Capital Immo Value s’impose comme une solution patrimoniale de référence pour les dirigeants d’entreprise confrontés aux contraintes du dispositif 150-0 B ter. L’expertise d’Edmond de Rothschild REIM, forte de 20 ans d’expérience immobilière et de 12,9 milliards d’euros d’actifs sous gestion, garantit un accompagnement professionnel tout au long du cycle d’investissement.
La stratégie multisectorielle du fonds, alliant bureaux, résidentiel et logistique, offre une diversification adaptée aux enjeux actuels du marché immobilier. Les premières opérations, notamment l’acquisition CEVA à Mulhouse et l’immeuble parisien des Gobelins, démontrent la capacité à identifier et valoriser des opportunités créatrices de valeur.
Au-delà des avantages fiscaux substantiels (report d’imposition, exonération IFI, régime des plus-values professionnelles), Capital Immo Value permet aux entrepreneurs de transformer une contrainte réglementaire en opportunité d’investissement diversifiée. L’objectif de TRI net de 8% sur 7 ans, soutenu par une approche « Core+ » éprouvée, positionne ce FPCI comme un véhicule d’optimisation patrimoniale performant.
Pour les dirigeants souhaitant concilier optimisation fiscale et diversification patrimoniale, Capital Immo Value représente une réponse structurée aux défis de la gestion de patrimoine entrepreneurial moderne.
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FAQ sur Capital Immo Value ?
Qui peut investir dans Capital Immo Value et quelles sont les conditions d'éligibilité au 150-0 B ter ?
Capital Immo Value s’adresse exclusivement aux investisseurs professionnels au sens de la réglementation européenne. Pour bénéficier du dispositif 150-0 B ter, l’investisseur doit avoir réalisé une plus-value de cession d’entreprise éligible et respecter un délai de réinvestissement de 24 mois maximum. Le ticket d’entrée minimum est fixé à 150 000 euros. Les dirigeants ayant cédé des titres d’entreprise et souhaitant reporter l’imposition de leurs plus-values constituent la cible principale. La durée de détention minimale de 5 ans est requise pour conserver les avantages fiscaux, ce qui correspond à l’horizon d’investissement du fonds.
Quels sont les principaux risques liés à cet investissement ?
Capital Immo Value présente les risques inhérents aux investissements immobiliers et aux fonds fermés. Le risque de perte en capital existe, sans garantie de récupération du montant investi. L’absence de liquidité durant 7 ans constitue une contrainte majeure. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, et le TRI cible de 8% reste un objectif sans garantie. Les risques sectoriels (évolution des marchés bureaux, résidentiel, logistique) et géographiques doivent être pris en compte. Les changements réglementaires peuvent affecter les avantages fiscaux. L’effet de levier (endettement 50%) amplifie les gains mais aussi les pertes potentielles.
Comment se déroule la gestion et quand interviennent les sorties d'investissement ?
Edmond de Rothschild REIM assure une gestion active des actifs avec une approche « Core+ » axée sur la création de valeur. Les investissements sont réalisés sur 2-3 ans, suivis d’une phase d’optimisation (travaux, repositionnement) puis de cessions progressives à partir de la 4ème année. La durée de vie du fonds est de 7 ans, prorogeable deux fois un an pour optimiser les conditions de sortie. Les valorisations sont effectuées semestriellement par un expert indépendant. Les distributions aux investisseurs interviennent au fur et à mesure des cessions d’actifs, privilégiant la capitalisation pour maximiser l’effet de levier fiscal.
Principaux risques
Risque de perte en capital : Tout investissement comporte un risque significatif de perte partielle ou totale du capital investi. La valeur de votre placement peut diminuer comme augmenter.
Performances non garanties : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les exemples de rendements historiques présentés ne constituent en aucun cas une garantie de performance pour les investissements à venir.
